房貸利率見(jiàn)底信號(hào)？多地首套房貸重回“3字頭”

　　作者：安卓

　　“明天開(kāi)始，廣州執(zhí)行房貸利率3.0%下限！今天申請(qǐng)還可以2.85%。”從昨日(11月6日)下午開(kāi)始，就已有貸款中介陸續(xù)通知客戶，有需要的趕緊“上車”。

　　值得注意的是，10月底以來(lái)，已有包括武漢、長(zhǎng)沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內(nèi)的多地相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸重回“3字頭”。

　　對(duì)此，專家分析認(rèn)為，此波上調(diào)潮，應(yīng)是房貸利率見(jiàn)底的信號(hào)，而非收緊。

　　多地回調(diào)房貸利率

　　自上月LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下降25個(gè)基點(diǎn)(BP)后，國(guó)內(nèi)房貸利率普遍步入“2”字頭，甚至出現(xiàn)了低至2.65%的利率，這也成為有史以來(lái)國(guó)內(nèi)房貸利率錄得的最低紀(jì)錄。

　　比如，調(diào)整之后，北京、上海、深圳首套房貸利率3.15%(LPR-45BP)，二套房貸利率為3.35%(LPR-25BP)或3.55%(LPR-5BP)。廣州主流首套房貸利率為2.85%，即LPR-75BP。

　　其他二三線城市也持續(xù)下調(diào)房貸利率，福州首套、二套房貸利率為L(zhǎng)PR-65BP，即2.95%；太原首套房貸利率為3.00%，二套房貸款利率為3.30%；佛山首套房貸利率為2.95%，即LPR-65BP政策，最低可以申請(qǐng)2.9%；另外，長(zhǎng)沙、武漢、杭州首套房貸利率在此輪LPR下調(diào)后均降至2.95%左右。

　　不過(guò)，破“3”還不到半個(gè)月，就有城市傳出回調(diào)房貸利率。

　　早在10月底，武漢就傳出房貸利率全面上調(diào)，其中，首套房貸利率從2.9%調(diào)整為3.1%，二套房貸利率從3.075%調(diào)整為3.325%。

　　11月5日，長(zhǎng)沙傳出接到銀行通知，從11月5日起，各銀行新接單房貸利率定價(jià)不低于3.0%。11月6日，消息稱，蘇州房貸利率重回“3字頭”，多家銀行執(zhí)行最低房貸利率3.0%。

　　11月7日，南京、廣州、佛山、東莞等地均傳出房貸利率不低于3.0%的消息，其中，中國(guó)銀行工作人員稱，從當(dāng)日起，廣州地區(qū)新增房貸利率將按照3%執(zhí)行。

　　事實(shí)上，今年年初，也曾有城市回調(diào)房貸利率，比如，一季度末，石家莊首套房貸利率從3.45%上調(diào)到3.75%，其依據(jù)的是人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)于去年年初發(fā)布的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)該機(jī)制，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　而今年5月17日，中國(guó)人民銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的定價(jià)權(quán)下放至各個(gè)銀行，中國(guó)人民銀行各省級(jí)分行自主確定是否設(shè)定利率下限及下限水平(如有)。

　　“所以，政策上對(duì)于房貸利率上調(diào)沒(méi)有作出規(guī)定，這波上調(diào)應(yīng)理解為房貸利率基本見(jiàn)底，而不是房貸利率政策收緊。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　上調(diào)背后的邏輯

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前的上調(diào)動(dòng)作，一方面是緣于公積金貸款利率和商業(yè)房貸利率之間產(chǎn)生了倒掛；另一方面是緣于銀行對(duì)于息差管理的考量。

　　隨著房貸利率的持續(xù)下調(diào)，商貸利率與住房公積金利率之間出現(xiàn)了大面積重合。比如，作為房貸“天花板”的北京、上海、深圳，首套房貸利率已經(jīng)低于5年期以上住房公積金貸款二套房利率(3.325%)，其余城市的首套房貸利率朝著5年期以上住房公積金貸款首套房利率(2.85%)進(jìn)發(fā)；而廣州最低首套房貸利率已經(jīng)低于5年期以上住房公積金貸款首套利率20BP左右。

　　為此，市場(chǎng)人士多次呼吁調(diào)降公積金貸款利率。

　　另外，隨著“9·24”新政的落地，銀行的息差管理難度再次提升，在三季報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，多家銀行對(duì)此有所提及。

　　比如，興業(yè)銀行管理層表示，存貸款利率下調(diào)等政策將對(duì)商業(yè)銀行明年凈息差產(chǎn)生影響�？紤]到現(xiàn)在已經(jīng)是四季度，上述政策對(duì)今年凈息差影響可控，根據(jù)興業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債測(cè)算，整體影響應(yīng)該在1BP左右，展望明年，“9·24”后的一攬子金融政策將對(duì)商業(yè)銀行明年凈息差產(chǎn)生較大影響。綜合測(cè)算，預(yù)計(jì)將影響興業(yè)銀行凈息差下降12BP。

　　而且，隨著新政的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極信號(hào)，尤其是10月份以來(lái)，新房和二手房成交大幅增長(zhǎng)，大城市土地市場(chǎng)也出現(xiàn)回暖。

　　“通俗來(lái)說(shuō)，銀行上調(diào)房貸利率更有底氣，這和房貸業(yè)務(wù)量增加、銀行適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)考慮有關(guān)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　“我理解還是為了兼顧商業(yè)可持續(xù)性問(wèn)題�！毙菆D金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言對(duì)記者分析說(shuō)，此前大幅調(diào)降房貸利率加點(diǎn)幅度，目的是刺激地產(chǎn)銷售，更好地穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)房?jī)r(jià)。

　　“但問(wèn)題是，當(dāng)LPR處于高位時(shí)，較大的減點(diǎn)幅度是沒(méi)有太大問(wèn)題的，房貸絕對(duì)值依舊處于相對(duì)高位，商業(yè)層面是可持續(xù)的；但隨著LPR一降再降，參照之前的減點(diǎn)幅度定價(jià)，銀行會(huì)面臨業(yè)務(wù)不賺錢的問(wèn)題，回調(diào)就是必然選擇。”他分析說(shuō)。