中新經(jīng)緯11月6日電 (羅琨 實(shí)習(xí)生 秦海齊)上交所官網(wǎng)信息顯示，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱綠城集團(tuán))正計(jì)劃面向?qū)�業(yè)投資者公開發(fā)行總額不超過人民幣45億元的公司債券，擬分期發(fā)行，本次債券募集資金擬全部用于償還公司債券本金。

　　此次債券發(fā)行品種為小公募，11月1日項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。主承銷商、簿記管理人、受托管理人為中信證券，聯(lián)席主承銷商為平安證券、一創(chuàng)投行。根據(jù)聯(lián)合資信評估股份有限公司的評級報(bào)告，綠城集團(tuán)主體信用等級為AAA。

　　在手貨幣資金超700億元

　　募集說明書顯示，綠城集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主營業(yè)務(wù)，目前項(xiàng)目主要集中在浙江、江蘇及上海等地區(qū)。公司同時(shí)涉足了裝飾業(yè)務(wù)以及酒店運(yùn)營方面的投入。

　　綠城集團(tuán)由才智控股有限公司(Richwise Holdings Limited)100%持股，才智控股有限公司為綠城中國控股有限公司全資子公司，公司無實(shí)際控制人。但中交集團(tuán)在2015年審計(jì)報(bào)告中已將綠城中國納入合并報(bào)表范圍，確認(rèn)為子公司。

　　2021年至2023年，綠城集團(tuán)營業(yè)收入分別為794.77億元、1197.30億元和1309.88億元；營業(yè)毛利率分別為19.89%、18.52%和12.16%，其中近三年房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的毛利率分別為19.81%、18.23%和11.68%，實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為56.17億元、97.60億元和77.98億元。

　　針對毛利率連年下降，綠城集團(tuán)在給上交所的審核反饋意見回復(fù)中解釋稱，商品房銷售毛利率較最近一年有所下降，一方面是整體市場下行及限價(jià)影響、導(dǎo)致售價(jià)不及預(yù)期，另一方面是公司在拿地策略上，聚焦一二線城市、對項(xiàng)目的安全性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求較高。從同行業(yè)可比企業(yè)來看，受市場整體下行影響，營業(yè)毛利率均呈現(xiàn)下降趨勢。發(fā)行人與同行業(yè)可比企業(yè)相比不存在重大異常情況。

　　房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率較高的特點(diǎn)。2021年、2022年、2023年，綠城集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.39%、79.11%和78.32%。對此，綠城集團(tuán)稱，公司始終嚴(yán)格執(zhí)行有紀(jì)律的負(fù)債率管控，負(fù)債率相關(guān)指標(biāo)控制在合理水平，近三年，綠城集團(tuán)努力平衡好風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的關(guān)系，另外隨著項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)，利潤逐漸體現(xiàn)，未來將繼續(xù)做好資產(chǎn)負(fù)債率的管理。

　　近三年末，發(fā)行人短期借款分別為5.02億元、1.62億元和2.04億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別為291.74億元、216.07億元和274.47億元。截至2024年上半年，綠城集團(tuán)在手貨幣資金為710.96億元。

　　上交所在審核反饋意見中還要求綠城集團(tuán)補(bǔ)充披露報(bào)告期內(nèi)商票規(guī)模增長情況以及是否出現(xiàn)逾期，并分析商票增長是否與銷售收入相匹配。

　　對此，綠城集團(tuán)回復(fù)稱，近三年及一期末，發(fā)行人應(yīng)付票據(jù)分別為1.67億元、2.98億元、2.09億元及1.77億元，占總負(fù)債的比例分別為0.04%、0.07%、0.05%及0.04%，占比較小且呈現(xiàn)波動下降的趨勢。截至2024年6月末，發(fā)行人報(bào)告期內(nèi)不存在商票逾期記錄。

　　存貨占總資產(chǎn)一半以上

　　募集說明書顯示，公司主營業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主，存貨主要由開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品構(gòu)成。近三年，公司存貨余額分別為3012.20億元、3019.41億元和3000.90億元，占總資產(chǎn)的比例分別為57.87%、56.50%和55.90%，公司存貨規(guī)模及占總資產(chǎn)的比例均相對較高。

　　綠城集團(tuán)稱，由于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目絕大部分盈利情況良好，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備較小。未來若房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，開發(fā)項(xiàng)目利潤下滑或項(xiàng)目無法順利完成開發(fā)，公司將面臨存貨跌價(jià)損失風(fēng)險(xiǎn)，從而對公司的盈利能力產(chǎn)生不利影響。

　　2021—2023年及2024年一季度，發(fā)行人經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為57.23億元、164.14億元、225.79億元和-22.20億元。2021—2023年及2024年上半年，發(fā)行人投資性現(xiàn)金流凈額分別為-414.40億元、-216.38億元、-201.11億元和-140.83億元。

　　綠城集團(tuán)在回復(fù)函中稱，2024年第一季度，發(fā)行人的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)負(fù)值，這主要是由于與去年同期經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為169.12億元相比，購買商品和接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金有所增加。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出的現(xiàn)金為滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常經(jīng)營所需，預(yù)計(jì)不會對發(fā)行人未來償債能力造成重大不利影響。

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