樓市正迎來(lái)需求“生力軍”：100萬(wàn)套城中村及危舊房改造 有望帶動(dòng)1億平市場(chǎng)規(guī)模

　　記者 王海春

　　隨著多地加大城中村、危舊房改造力度，樓市有望迎來(lái)一大批需求“生力軍”。

　　據(jù)蘇州市政府網(wǎng)今日發(fā)布的消息，蘇州11月5日召開(kāi)市區(qū)城中村改造工作推進(jìn)會(huì)。據(jù)了解，蘇州將科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌集改造資金，加快推進(jìn)城中村改造。

　　會(huì)議指出，蘇州將立足全局、分類(lèi)施策，統(tǒng)籌謀劃推進(jìn)城中村改造；要充分利用政策資金，按照“拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合”的思路，全域鋪開(kāi)城中村改造和現(xiàn)代化治理，積極落實(shí)購(gòu)買(mǎi)存量房安置和房票安置，確保資源合理配置和有效利用。

　　蘇州加快推進(jìn)城中村改造之際，上海、鄂州市等地的相關(guān)工作，也取得重大進(jìn)展。

　　上海徐匯區(qū)東安一、二村片區(qū)舊改地塊，于10月18日舉行集中搬遷儀式。這是上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目，項(xiàng)目涉及到5個(gè)居委會(huì)、117幢居民樓、6057證住戶。六千余戶居民就此揮別舊居，奔向美好新家園。該片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目于10月14日啟動(dòng)正式簽約，僅5天就實(shí)現(xiàn)99.95%的高比例生效。

　　據(jù)悉，接下來(lái)更多上海居民有望在舊改工作中獲益。

　　據(jù)上海市房屋管理局10月23日在官網(wǎng)公布的信息，根據(jù)規(guī)劃，到2026年底，上海將全面啟動(dòng)66個(gè)整體改造項(xiàng)目，全面完成整治提升工作，力爭(zhēng)在2027年基本完成所有城中村項(xiàng)目的征收動(dòng)遷工作。截至2023年底，全市已批準(zhǔn)72個(gè)城中村改造項(xiàng)目，受益村居民達(dá)4萬(wàn)戶，釋放建設(shè)用地5.2萬(wàn)畝。

　　此外，據(jù)鄂州市政府11月2日在政府官站網(wǎng)站發(fā)布的信息，華容區(qū)將在12月正式啟動(dòng)武漢新城中心片區(qū)廟嶺鎮(zhèn)城中村改造(一期)項(xiàng)目。

　　此次改造涉及未拆除戶數(shù)約1681戶，共計(jì)5044人，包括2119名農(nóng)業(yè)人口和2926名非農(nóng)業(yè)人口。拆遷改造的總建筑面積約504416平方米，其中住宅面積為424857平方米，商業(yè)面積為72059平方米，辦公面積為7500平方米。

　　補(bǔ)償安置方面，當(dāng)?shù)貙⒉扇》科卑仓梅绞�，為居民提供包括�?lián)投未來(lái)城、龍湖昱光之城、聯(lián)發(fā)紅韻天等在內(nèi)多個(gè)宅小區(qū)作為安置選擇。

　　中指院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，各地加大城中村改造，重啟棚改貨幣化安置，有助于促進(jìn)購(gòu)房需求入市，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活躍度。

　　58安居客分析師向記者表示，當(dāng)前各地的城市更新大致有三個(gè)方向：舊改(三舊改造)、棚改(棚戶區(qū)改造)和城市綜合治理。這其中，舊改和棚改是拉動(dòng)市場(chǎng)需求的主要釋放點(diǎn)。從需求流向的角度觀察，無(wú)論是通過(guò)房票安置還是貨幣化安置方式，均有助于將居住需求引導(dǎo)至商品房市場(chǎng)。

　　在10月17日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，在前期城中村危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬(wàn)套，并通過(guò)貨幣化方式加大政策支持力度。前期工作做得好，還可以在100萬(wàn)套上繼續(xù)加大力度。

　　多位分析師表示，百萬(wàn)套規(guī)模為市場(chǎng)注入的動(dòng)力，將相當(dāng)可觀。

　　中信證券分析師認(rèn)為，城中村和危舊房改造的貨幣化安置政策，有望在短期內(nèi)釋放相當(dāng)于新房年銷(xiāo)售規(guī)模近兩成的需求，從而有效去化存量。

　　“商品房去庫(kù)存，成為當(dāng)前各地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇回暖的重要議題。在此背景下，舊改安置工作的推進(jìn)力度、速度，還需要結(jié)合各地財(cái)政寬裕程度等多方面因素。但綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)貨幣化安置和房票安置，接下來(lái)將在全國(guó)多地再次重啟，這些舉措將引導(dǎo)100萬(wàn)套舊改規(guī)劃釋放的居住需求，逐步進(jìn)入商品房市場(chǎng)�！�58安居客分析師表示。

　　對(duì)此，陳文靜指出，由于房地產(chǎn)發(fā)展階段已明顯不同，相比上輪周期的大規(guī)模棚改，本次規(guī)模較此前有一定差距是客觀現(xiàn)實(shí)，但有數(shù)字目標(biāo)和資金支持仍將對(duì)市場(chǎng)形成實(shí)質(zhì)性利好。

　　中指院方面表示，貨幣化安置100萬(wàn)套城中村和危舊房改造，有望為市場(chǎng)提供更多新增住房需求，若按套均100平米計(jì)算，貨幣化安置100萬(wàn)套城中村和危舊房可帶動(dòng)約1億平方米市場(chǎng)規(guī)模。未來(lái)貨幣化安置如與房票政策結(jié)合，將進(jìn)一步提升相關(guān)政策在消化存量商品房上的作用。

　　“根據(jù)住建部有關(guān)調(diào)查，僅在全國(guó)35個(gè)大中城市，需要改造的城中村項(xiàng)目所涉及的住宅就有170萬(wàn)套。如果將目光放寬到全國(guó)其他更多城市來(lái)看，這個(gè)規(guī)模會(huì)更大，全國(guó)城市需要改造的危舊房，就有50萬(wàn)套。而對(duì)于本次新增100萬(wàn)套規(guī)模，市場(chǎng)認(rèn)為未來(lái)依然有較大空間�！标愇撵o表示。

　　就房企對(duì)此的反饋，中指院對(duì)部分房企及機(jī)構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示，被調(diào)研企業(yè)認(rèn)為此舉對(duì)核心城市住房需求拉動(dòng)作用大，房企應(yīng)把握住機(jī)會(huì)。機(jī)構(gòu)反應(yīng)相對(duì)中性，認(rèn)為政策對(duì)銷(xiāo)售有正向拉動(dòng)作用，但同時(shí)也應(yīng)注意，政策提及項(xiàng)目獲得支持的前提是群眾改造意愿強(qiáng)、能實(shí)現(xiàn)資金大平衡且不新增地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此政策效果和推進(jìn)速度仍待觀察。

　　“另外，項(xiàng)目從開(kāi)始拆遷到需求釋放仍需要一定時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)，不一定在短期能快速顯現(xiàn)，而可能會(huì)在一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程中發(fā)揮更加持久、有效的作用�！标愇撵o表示。