剛需加速進(jìn)場(chǎng) 北京“老舊小”房源成交率先回暖

　　李莎

　　“我之前看的好多套條件不錯(cuò)價(jià)格也稍微便宜點(diǎn)的房子，10月開始迅速就賣出去了，之前成交都沒這么快，在售的主要是掛牌價(jià)格比較高、比較難談價(jià)的房子。我當(dāng)時(shí)就擔(dān)心性價(jià)比高點(diǎn)的房子都被人買走，就算著急買也買不到價(jià)格合適的了�！�11月4日，彭梅(化名)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者談起最近在北京換房的經(jīng)歷，仍難掩激動(dòng)。

　　彭梅的第二個(gè)孩子后年要上學(xué)，為此她計(jì)劃在東城區(qū)買一套總價(jià)五六百萬元、60~70平方米、帶學(xué)區(qū)性質(zhì)的二手房。7月29日，她將自家豐臺(tái)的房子掛上中介平臺(tái)之后，就著手置換。經(jīng)過快3個(gè)月的看房、篩選，10月26日，她以約500萬元的價(jià)格，在東城區(qū)買下一套樓齡近40年的兩居室，成功砍價(jià)超50萬元。

　　近期，房地產(chǎn)政策“組合拳”加速落地，包括調(diào)整或取消限購(gòu)、限售等購(gòu)房的限制性措施，降低首付比例、公積金貸款利率、存量房貸利率等，以及通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。

　　各地也紛紛出臺(tái)樓市新政。9月底，北京樓市新政出爐，降低首付比例，減少購(gòu)房所需社保年限，取消通州“雙限”，疊加其后房貸利率下調(diào)，購(gòu)房者在京購(gòu)房的門檻和成本進(jìn)一步降低。

　　近日，記者走訪北京二手房市場(chǎng)，采訪購(gòu)房者、賣房人、中介和業(yè)內(nèi)專家發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過前期價(jià)格調(diào)整，最近北京二手房市場(chǎng)上出現(xiàn)中小戶型二手房，尤其是“老舊小”成交明顯增加的情況。除了帶學(xué)區(qū)性質(zhì)的房源外，總價(jià)相對(duì)低、房屋位置較好、周邊生活便利的二手房受到更多購(gòu)房者，尤其是年輕人的青睞。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在10月北京二手房市場(chǎng)，總價(jià)400萬元以內(nèi)的剛需住宅成交率先升溫，特別是“老舊小”房源。

　　剛需“決定入場(chǎng)買房”

　　尹霜(化名)在北京工作多年，一直租房居住。過去幾年房?jī)r(jià)波動(dòng)大，尹霜擔(dān)心買房后房貸壓力會(huì)影響生活質(zhì)量，一直沒有動(dòng)過買房的念頭，今年北京樓市政策不斷優(yōu)化，再加上房?jī)r(jià)回落，她決定買房，不再“給房東打工”。

　　近日，尹霜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，經(jīng)過綜合考慮，她希望購(gòu)入一套交通便利、配套成熟的小戶型二手房。經(jīng)過多番看房，10月她在朝陽(yáng)區(qū)簽約了一套一室一廳的房源，總價(jià)約210萬元。

　　據(jù)中介介紹，此前該小區(qū)同戶型房源能賣到280萬元，與之相比，尹霜覺得現(xiàn)在的成交價(jià)已在心理預(yù)期價(jià)格內(nèi)，“我買房不追求抄底，未來幾年內(nèi)也不會(huì)出售這套房子，所以不太關(guān)心短期房?jī)r(jià)漲跌�！�

　　9月30日，北京出臺(tái)樓市新政，將首套房的最低首付比例降至15%。不過，尹霜支付了40%的首付，每月還貸約7000元，因?yàn)橛X得手里的積蓄沒有更好的投資去處，再加上不想背負(fù)太大的房貸壓力，也擔(dān)心未來工作和收入的穩(wěn)定性。

　　和當(dāng)前近5000元/月的房租相比，尹霜每個(gè)月只需再多付約2000元，就可以擁有一套自己的房子，多一份在北京生活的安定感。即便未來不自住，按照現(xiàn)在的租金標(biāo)準(zhǔn)，也能以差不多4300元/月的價(jià)格出租，抵扣大半月供。

　　今年下半年，在葉友洲(化名)的人生清單中，“買房”的優(yōu)先級(jí)被提到了最高。與很多為結(jié)婚而買房的剛需族一樣，留給葉友洲的時(shí)間窗口期并不寬裕。

　　11月5日，葉友洲向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在大學(xué)畢業(yè)至今的十多年時(shí)間里，他不止一次動(dòng)過買房念頭。在反復(fù)觀望和糾結(jié)中，等來了北京房?jī)r(jià)的階段性回調(diào)，再加上近期利好政策帶動(dòng)下市場(chǎng)成交回暖，他決定入場(chǎng)買房。

　　與很多預(yù)算吃緊的剛需購(gòu)房者有所不同，葉友洲手里有500余萬元現(xiàn)金可用作首付，但深思熟慮之后，他決定把房屋總價(jià)控制在400萬元以內(nèi)，全款買房，留出一定的存款以應(yīng)對(duì)未來的不確定性。

　　綜合考慮了與父母家的距離、上班路程、生活配套設(shè)施等因素，葉友洲將購(gòu)房范圍鎖定在朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)沿線。由于目標(biāo)范圍內(nèi)沒有價(jià)格合適的新房或次新房，他看了二十多套“老舊小”后，決定在這一區(qū)域內(nèi)購(gòu)買50~70平方米的二手房。

　　彭梅的情況有所不同，她既買房也是賣房。7月底，她將自家豐臺(tái)區(qū)75平方米的房子以378萬元的價(jià)格掛上中介平臺(tái)，那套房子緊鄰南三環(huán)，樓下就有公交站，三四百米開外就是地鐵站，周邊商超等配套成熟。

　　由于處在換房期，在中介的催促下，彭梅在兩個(gè)月的時(shí)間里多次調(diào)價(jià)，最后掛牌價(jià)降至365萬元，在小區(qū)同戶型房源里面有了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。那套房子從掛牌到成交經(jīng)歷了約兩個(gè)半月的時(shí)間，加起來有差不多200組看房，也有多個(gè)意向購(gòu)房者談價(jià)，但都沒有下文�！�10月之前大家砍價(jià)都很狠，一砍就是四五十萬元，甚至有砍100萬元的。”彭梅說。

　　9月底北京樓市新政出臺(tái)后，彭梅發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)一下就活躍了起來，而且那套房子所在區(qū)域的不少“老舊小”都抓住窗口期降價(jià)，吸引更多人看房，但實(shí)際可談價(jià)的空間有所減少。

　　彭梅的房子最后賣給了10月之前就談過價(jià)格的意向客戶，8月該購(gòu)房者出價(jià)330萬元，低于彭梅的預(yù)期底價(jià)，沒能成交。經(jīng)過兩個(gè)多月的時(shí)間，購(gòu)房者購(gòu)房資金加快到位，再加上彭梅著急換房，最終又降價(jià)了幾萬元成交。

　　11月4日，豐臺(tái)另一區(qū)域的中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前該區(qū)域內(nèi)中小戶型賣得更好，這一方面是因?yàn)?月底新政出臺(tái)之后更多剛需有了購(gòu)房資格，另一方面是市場(chǎng)不乏兩居換三居甚至四居的改善性住房需求，在售的中小戶型房源增加，談價(jià)空間相對(duì)大。

　　前述中介表示，區(qū)域內(nèi)想要購(gòu)買三居室房源的家庭不少，但目前在售的三居室價(jià)格相對(duì)偏高，很多賣房人沒那么著急賣。在價(jià)格合適的情況下，三居房源也能很快出售。

　　不少有學(xué)區(qū)需求的購(gòu)房家庭會(huì)選擇海淀萬柳片區(qū)，該區(qū)域一位中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，10月該區(qū)域共成交二手房57套，較9月增長(zhǎng)明顯，其中中小戶型房源成交占比增加，近半成交房源在90平方米以下，這些房源多低于70平方米。

　　“老舊小”性價(jià)比凸顯

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，現(xiàn)在北京小戶型二手房主要有兩類，一是剛需房，主要是位置好、配套成熟的“老舊小”。買房人可以用兩三百萬元在二環(huán)、三環(huán)附近買到一些高性價(jià)比房源，尤其是一些覺得公共區(qū)域相對(duì)沒有那么重要，更傾向于將室內(nèi)裝修做得更好的年輕人會(huì)選擇買“老舊小”。再加上這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整之后，“老舊小”的價(jià)格已經(jīng)回落到讓買房人有較強(qiáng)獲得感的狀態(tài)，這類房源成交有所上漲。

　　郭毅表示，另一類小戶型房源是帶有學(xué)區(qū)性質(zhì)的“老舊小”。一些學(xué)區(qū)相對(duì)優(yōu)質(zhì)片區(qū)的二手房以“老舊小”為主，前期價(jià)格調(diào)整后這些房源價(jià)格出現(xiàn)超跌，跌幅在30%左右。從子女就學(xué)角度考量，購(gòu)房者買房決策會(huì)更加聚焦優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，片區(qū)內(nèi)“老舊小”房源價(jià)格和價(jià)值的回歸，帶動(dòng)成交量攀升。

　　郭毅分析稱，二手房在產(chǎn)品力上很難匹敵新房，存在公共區(qū)域較舊、大門較差、園林規(guī)劃不足等短板，很多小區(qū)還存在人車不分離現(xiàn)象，這些二手房要靠低房?jī)r(jià)、低生活成本來增加競(jìng)爭(zhēng)力，吸引購(gòu)房者。這就意味著這些房源的客群大部分是剛需或者有學(xué)區(qū)需求的剛性改善群體，再就是一些會(huì)選擇在工作地周邊高性價(jià)比小戶型房源的年輕家庭。

　　北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房網(wǎng)簽1.7萬套，環(huán)比增長(zhǎng)31%，創(chuàng)19個(gè)月新高。另?yè)?jù)北京鏈家數(shù)據(jù)，10月1日~30日，北京二手住房簽約量同比增長(zhǎng)138%，與9月全月相比增長(zhǎng)80%。預(yù)計(jì)全月簽約量可比肩2017年3月水平，為91個(gè)月來最高。

　　北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，10月北京二手房市場(chǎng)買方數(shù)量大幅增加，賣方數(shù)量小幅下降。10月1日~30日，新增客源量同比增長(zhǎng)超四成，環(huán)比增長(zhǎng)近兩成，而新增房源量和庫(kù)存房源量均較上月有所下降。全市各區(qū)域及各類別住房交易量均有所提高，但五環(huán)外、剛需型產(chǎn)品交易熱度提升更為明顯。主要原因?yàn)?月底北京新政對(duì)購(gòu)房資質(zhì)要求與首付比例進(jìn)行調(diào)整，通州“雙限”亦被取消，政策更加利好剛需群體。

　　張大偉表示，在10月北京二手房市場(chǎng)，總價(jià)400萬元以內(nèi)的剛需住宅成交率先升溫。特別是“老舊小”房源，經(jīng)過前期價(jià)格調(diào)整，吸引部分購(gòu)房者關(guān)注并達(dá)成交易。

　　張大偉還稱，北京10月二手房套均成交面積約為87.52平方米，低于9月的約91.16平方米，在一定程度上佐證了中小戶型房源成交占比有所增加。9月30日北京出臺(tái)新政，疊加房貸利率下調(diào)，惠及此前購(gòu)房壓力較大的剛需群體、新獲取購(gòu)房資格的置業(yè)群體，部分過去在北京租房的群體開始入場(chǎng)買房，在有限的預(yù)算范圍內(nèi)，不少購(gòu)房者更青睞交通便利、配套完善的中小戶型房源。

　　中指研究院研究副總監(jiān)李益峰向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)仍以剛需為主，500萬元以內(nèi)產(chǎn)品成交占比超60%，今年三季度500萬元以內(nèi)產(chǎn)品成交同比增長(zhǎng)39%。最近500萬元以內(nèi)的中小戶型二手房成交在增加，10月剛需入市加快，特別是“老舊小”因?yàn)榍捌趦r(jià)格下跌到位，成交較多。

　　李益峰認(rèn)為，除了政策降低購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本、二手房性價(jià)比提升外，北京中小戶型二手房成交增加，也有在止跌企穩(wěn)政策指引下，置業(yè)信心開始恢復(fù)這一因素的影響。

　　高原表示，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看，剛需型二手房交易熱度的提升，能夠推動(dòng)置換鏈條平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，未來購(gòu)房熱度有望逐步向其他片區(qū)傳導(dǎo)。

　　李益峰認(rèn)為，在改善型需求上升的市場(chǎng)大環(huán)境下，如果政策對(duì)改善型住房需求有更多支持，新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)都將受益，未來二手房改善型戶型成交占比或進(jìn)一步提升。