10月全國樓市實(shí)現(xiàn)“雙增長”，房價(jià)“止跌回穩(wěn)”還有多遠(yuǎn)？

　　作者：吳斯旻

　　在中央定調(diào)“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后的首月，全國商品房成交量拐點(diǎn)已現(xiàn)。10月份，全國新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自今年2月份連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長。

　　業(yè)界觀點(diǎn)認(rèn)為，此次樓市轉(zhuǎn)暖是全方面的，體現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生向好變化。其中，二手房市場(chǎng)成交活躍度在多數(shù)城市都明顯放大，一線城市新房市場(chǎng)率先轉(zhuǎn)暖。此外，一些熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊也受到久違難得的追捧，表明房企信心也在逐漸復(fù)蘇。

　　但成交量的“止跌回穩(wěn)”是否能在年內(nèi)帶來房價(jià)企穩(wěn)？多名受訪專家認(rèn)為，當(dāng)前，全國房地產(chǎn)整體庫存規(guī)模仍處于歷史高位。四季度，還需要多重政策進(jìn)一步推進(jìn)，鞏固銷售企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，促進(jìn)樓市供需關(guān)系修復(fù)，推動(dòng)房價(jià)企穩(wěn)。

　　一攬子增量政策成效初顯

　　根據(jù)住建部“全國房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，10月份，全國商品房成交同比、環(huán)比實(shí)現(xiàn)“雙增長”。

　　“雙增長”背后，發(fā)改委投資所研究員劉琳對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析認(rèn)為，是近一個(gè)多月來，一攬子增量政策所產(chǎn)生的疊加效應(yīng)。

　　9月26日召開的中央政治局會(huì)議提出，“有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策”，并圍繞加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)、擴(kuò)大國內(nèi)有效需求、加大助企幫扶力度、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、提振資本市場(chǎng)等五個(gè)方面作出部署。

　　“在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的背景下，前述5個(gè)方面的增量政策，對(duì)提振市場(chǎng)主體信心、提振居民消費(fèi)信心起到了非常重要的作用�！眲⒘毡硎荆�今年5月17日，有關(guān)部門也推出一系列樓市支持政策，但彼時(shí)樓市復(fù)蘇僅維持了月余時(shí)間。市場(chǎng)信心的恢復(fù)需要宏觀政策組合發(fā)力。

　　樓市方面，近一個(gè)多月來，住建、財(cái)政、自資、央行、金融總局等多部門接踵出臺(tái)了一系列利好政策，存量政策優(yōu)化與增量政策落地同時(shí)推進(jìn)。比如，10月降息落地，5年期以上LPR達(dá)歷史最低；而存量房貸利率的降低，在增加居民可支配收入的同時(shí)，削弱居民提前還貸動(dòng)力，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。有統(tǒng)計(jì)稱，該政策可平均每年減輕家庭的利息支出總數(shù)達(dá)到1500億元左右，惠及5000萬戶家庭。

　　“本輪樓市增量政策‘組合拳’產(chǎn)生的效應(yīng)之快之強(qiáng)，超過之前多輪樓市紓困政策，我認(rèn)為，主要是堅(jiān)持了三點(diǎn)：一是政策信號(hào)十分強(qiáng)烈，二是政策內(nèi)容與力度都超預(yù)期，三是精準(zhǔn)聚焦穩(wěn)房價(jià)。” 上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析說。

　　與此同時(shí)，多地加快落實(shí)“四個(gè)取消”(包括取消限購、限售、限價(jià)、普通住宅標(biāo)準(zhǔn))，松綁樓市限制性政策。據(jù)中指研究院11月1日統(tǒng)計(jì)，今年以來已有超300省市出臺(tái)約700條政策，政策環(huán)境超上一輪周期最寬松階段。

　　“近一段時(shí)間，各城市政府的響應(yīng)動(dòng)作非常迅速、敏捷，北上廣深繼續(xù)放開限購、限價(jià)，二三線城市如武漢、成都、長沙等也均推出了‘加碼’政策，開發(fā)商加快推盤，部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目陸續(xù)入市，這些均進(jìn)一步助推了市場(chǎng)回暖�！� 浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析說。

　　住建部監(jiān)測(cè)顯示，10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長6.7%，這是自去年6月份連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長。二手房網(wǎng)簽成交量同比增長8.9%，已連續(xù)7個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長。

　　虞曉芬認(rèn)為，目前，購房者對(duì)于“買現(xiàn)房”的熱情更高，二手房成交率先回暖、增幅更大也是意料之中的。而10月份新房成交數(shù)據(jù)同比止跌意義尤為顯著，表明“保交樓”積極推進(jìn)，樓市信心有所修復(fù)。

　　根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，一線城市樓市成交增幅更大。10月份，一線城市新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長14.1%，二手房網(wǎng)簽成交量同比增長47.3%。

　　“除熱點(diǎn)一二線和省會(huì)城市外，我們觀察到三四線城市的樓市成交量也出現(xiàn)企穩(wěn)、跌幅收窄的現(xiàn)象。相較于一線城市新房市場(chǎng)剛需和改善并存的情況，三四線城市新房市場(chǎng)以改善需求為主�！眲⒘照f。

　　陳杰認(rèn)為，本輪政策“組合拳”的效果并不是在所有城市都表現(xiàn)一致，城市間區(qū)域間的分化仍然存在并還有所加大。但新政在部分城市的效果展現(xiàn)，給其他城市樓市的筑底企穩(wěn)帶來了信心。

　　多專家：房價(jià)企穩(wěn)仍需更大力度“去庫存”

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，成交量的變化往往在房價(jià)變化之前，也即所謂的“量在價(jià)先”。隨著全國樓市銷售的拐點(diǎn)到來，房價(jià)是否也止跌可期？

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年9月，全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體趨穩(wěn)、同比降幅擴(kuò)大。其中，一線城市的新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和1.2%，且降幅均較上月擴(kuò)大。

　　11月，據(jù)中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，百城新房價(jià)格保持微漲態(tài)勢(shì)，漲幅較上月略增；二手房價(jià)格環(huán)同比繼續(xù)下跌，100個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均下跌。但一線城市環(huán)比大幅收窄至-0.17%，止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)初現(xiàn)。

　　“房價(jià)與銷量密切相關(guān)，實(shí)際上就是供求關(guān)系決定價(jià)格。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，成交量持續(xù)上漲是房價(jià)上漲的基礎(chǔ)條件之一。從目前的成交情況看，10月份新建商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長6.7%，市場(chǎng)呈現(xiàn)了非常積極的止跌回穩(wěn)信號(hào)。不過，從出現(xiàn)市場(chǎng)拐點(diǎn)到形成可持續(xù)的趨勢(shì)，還需要時(shí)間觀察�！� 成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析說。

　　虞曉芬持審慎態(tài)度。她認(rèn)為，當(dāng)前除少數(shù)一二線城市外，更多城市面臨較大的樓市庫存。尤其是一些三四線城市，樓市銷售的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)還不突出，并且持續(xù)面臨人口外流等問題，去庫存壓力較大，這制約了價(jià)格的企穩(wěn)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至9月底，全國商品房待售面積7.32億平方米，同比增長13.4%。

　　另據(jù)市場(chǎng)同期監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，三四線代表城市可售面積出清周期已超30個(gè)月，二線代表城市出清周期也達(dá)到21.2個(gè)月，均處于歷史高位。

　　“短期內(nèi)三四線城市‘量—價(jià)’的傳導(dǎo)效應(yīng)或并不顯著，但去化壓力小的城市可能率先企穩(wěn)�！庇輹苑艺J(rèn)為。

　　近半個(gè)月(數(shù)據(jù)截至2024年10月20日)，有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在90個(gè)樣本城市中，深圳、成都2城市率先出現(xiàn)房價(jià)短線止跌，分別微漲0.2%和0.32%，其余88個(gè)樣本城市房價(jià)繼續(xù)下跌。

　　中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)組組長鄒琳華分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)外部環(huán)境還沒有發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的積極信號(hào)主要來自于政策的支持力度的顯著加大。房價(jià)止跌企穩(wěn)并不是個(gè)容易的過程，個(gè)別城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇現(xiàn)象還很脆弱，需要政策的持續(xù)大力支持與呵護(hù)才能穩(wěn)固。否則，市場(chǎng)隨時(shí)有可能繼續(xù)調(diào)頭向下。10月底，核心城市成交量又有回落也證明了這點(diǎn)。

　　在陳杰看來，事實(shí)上，本輪樓市新政“組合拳”已明確聚焦穩(wěn)價(jià)格，甚至不少政策的內(nèi)容和力度超出市場(chǎng)預(yù)期。比如，“年底前‘白名單項(xiàng)目’信貸規(guī)模要擴(kuò)圍到4萬億元”“以貨幣化安置推進(jìn)100萬套城中村和危舊房改造”。借助財(cái)政、信貸、規(guī)劃等多種政策工具的組合，有利于市場(chǎng)供求恢復(fù)均衡。

　　劉琳進(jìn)一步表示，如果“100萬套”的貨幣化安置完全落地，按照套均100平米計(jì)算，大約可以去化1億平米的存量。去年我國商品房銷售面積約9億平方米，100萬套城中村和危舊房改造貨幣化安置大約可以消化10%左右的庫存，“這個(gè)力度并不小”。

　　財(cái)政政策能以多大力度支持土地收儲(chǔ)和存量房收儲(chǔ)，是市場(chǎng)關(guān)注的另一焦點(diǎn)。在10月17日舉行的國務(wù)院新聞辦發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長助理宋其超介紹說“財(cái)政部擬會(huì)同相關(guān)部門實(shí)施利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地和收購存量商品房政策�！� 馮波認(rèn)為，接下來，還需要進(jìn)一步加快落實(shí)專項(xiàng)債和再貸款支持政策收回收購存量土地。

　　“本輪政策信號(hào)十分明確，要‘嚴(yán)控增量’以收縮供給，大手筆大工程也要‘優(yōu)化存量和提高質(zhì)量’以提振需求。供需平衡修復(fù)在望才能降風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)預(yù)期、增信心�！标惤苷f。