中國房貸利率新機(jī)制明日啟動，重定價周期只能調(diào)整一次

　　完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價新機(jī)制明日落地。

　　新機(jī)制與房貸利率加點(diǎn)幅度動態(tài)調(diào)整相關(guān)。10月31日，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲6家國有大行陸續(xù)發(fā)布關(guān)于完善存量個人住房貸款利率定價機(jī)制的公告，自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期。

　　梳理各家銀行公告來看，自2024年11月1日(含當(dāng)日)起，各銀行開始受理客戶申請調(diào)整存量房貸利率加點(diǎn)值和重定價周期。其中，申請調(diào)整利率加點(diǎn)值沒有次數(shù)限制，符合下調(diào)條件您即可申請調(diào)整；但在同一筆貸款存續(xù)周期內(nèi)，貸款人僅可申請調(diào)整1次重定價周期，可選擇3個月、6個月或12個月作為重定價周期。重定價周期調(diào)整完成后將不可撤銷，

　　實(shí)際上，中國人民銀行在一個月前就發(fā)布了完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制要求。不過，由于房貸政策與老百姓息息相關(guān)，在各家銀行公告落地后，對于具體的實(shí)施細(xì)則依然引起市場的廣泛關(guān)注。

　　目前，市場關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在：如何判斷我的存量房貸利率加點(diǎn)值能否調(diào)整？全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值該如何確定？北、上、深房貸客戶如何操作？申請調(diào)整利率加點(diǎn)值、重定價周期有次數(shù)限制嗎？

　　對此，第一財(cái)經(jīng)記者采訪監(jiān)管部門人士、市場權(quán)威專家，并結(jié)合各銀行公告梳理如下：

　　利率加點(diǎn)值調(diào)整有觸發(fā)條件

　　中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

　　首先需要明確的是，利率加點(diǎn)值調(diào)整的觸發(fā)條件是：如客戶的房貸LPR加點(diǎn)值高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，客戶可向銀行申請調(diào)整LPR加點(diǎn)值。如不高于，則無法調(diào)整。

　　其中，全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=人行最新公布的全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對應(yīng)季度內(nèi)各月公布的5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

　　貸款人可以將貸款的LPR加點(diǎn)值與全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP進(jìn)行比較，如果貸款的LPR加點(diǎn)值高，則可申請將貸款加點(diǎn)值下調(diào)至全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP。

　　舉例來看，客戶的貸款利率為LPR-20BP，最新公布的全國新發(fā)放房貸利率為3.33%，考慮到對應(yīng)季度(即7-9月)公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值為-52BP(3.33%-3.85%)。全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP為-22BP(-52BP+30BP)，由于客戶的貸款加點(diǎn)值為-20BP，高于-22BP，則可申請下調(diào)至-22BP，下調(diào)后的貸款利率為LPR-22BP。

　　將該偏離幅度約定為30BP是為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算得出的結(jié)論。

　　接近央行人士對記者表示，偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。

　　市場分析認(rèn)為，考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無須調(diào)整加點(diǎn)幅度。

　　央行按季披露全國新發(fā)放房貸利率水平

　　第一財(cái)經(jīng)記者關(guān)注到，央行官網(wǎng)增設(shè)新欄目“商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率”。

　　10月31日，該欄目公布，2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。

　　第一財(cái)經(jīng)獲悉，每年1月、4月、7月、10月末，中國人民銀行會公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

　　后續(xù)，購房者可以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應(yīng)季度5年期以上LPR均值。

　　市場權(quán)威專家分析，如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青則認(rèn)為，往后看，綜合考慮樓市走向，特別是當(dāng)前計(jì)入物價因素后的實(shí)際居民房貸利率還處在偏高水平，2025年新發(fā)放房貸利率還有一定下調(diào)空間。

　　兩個下限看孰高值

　　根據(jù)各家銀行公告來看，客戶的房貸LPR加點(diǎn)值調(diào)整需要滿足兩個條件，一是為不低于全國新發(fā)放房貸平均加點(diǎn)值加30BP，且不低于所在城市房貸利率加點(diǎn)政策下限(如有)。

　　這也讓很多北京、上海、深圳二套房貸款客戶產(chǎn)生疑問，自己的房貸利率常態(tài)化調(diào)整是調(diào)整到當(dāng)?shù)叵孪捱�是全國下限？

　　如客戶所在城市有房貸利率政策下限，則調(diào)整后的利率加點(diǎn)值取常態(tài)化調(diào)整目標(biāo)值(即全國新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)值+30BP)與當(dāng)?shù)乩�率政策下限孰高值。如�?dāng)?shù)卣�策下限高于常態(tài)化調(diào)整目標(biāo)值，則調(diào)整后的房貸加點(diǎn)值仍不能低于當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。

　　例如，一位北京購房者五環(huán)內(nèi)二套房利率政策下限為-5BP，高于常態(tài)化調(diào)整目標(biāo)值(全國新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)值+30BP，即-22BP)，則該購房者調(diào)整后五環(huán)內(nèi)的二套房貸款利率加點(diǎn)值為-5BP；如北京五環(huán)外的二套房利率政策下限為-25BP，低于常態(tài)化調(diào)整目標(biāo)值(-22BP)，則調(diào)整后五環(huán)外的二套房貸款利率加點(diǎn)值為-22BP。

　　重定價周期只能調(diào)整一次

　　值得注意的是，在各家銀行的公告中，均強(qiáng)調(diào)“客戶可向我行申請變更重定價周期，但同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)客戶僅可申請調(diào)整1次�！睂Υ�，又該如何理解？重定價周期應(yīng)該如何選擇最合適？

　　根據(jù)中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。

　　重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準(zhǔn)調(diào)整的時間間隔�，F(xiàn)在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。

　　這意味著，自11月1日起，部分存量房貸借款人想要并且可以縮短重定價周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。

　　通過梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行提供的重定價周期共有三個選項(xiàng)：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。

　　例如，小李原房貸重定價周期為12個月、重定價日為11月8日。2024年12月5日申請將重定價周期調(diào)整為3個月，則調(diào)整后的重定價日為2月8日、5月8日、8月8日、11月8日。

　　再如，小王原房貸重定價周期為12個月、重定價日為3月31日。2024年12月10日申請將重定價周期調(diào)整為6個月，則調(diào)整后的重定價日為3月31日、9月30日。

　　王青分析，對于重定價周期，考慮到房貸期限普遍較長，利率(LPR報價)可能要經(jīng)歷幾輪上行及下行波動，因此三個重定價周期對借款人來說差別不大。不過，對于存續(xù)期較短的房貸，鑒于接下來利率還有下行趨勢，選擇較短周期更為有利，這樣就能更早更多享受到利率下調(diào)帶來的優(yōu)惠。

　　另有專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達(dá)到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人可盡早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。