中新經(jīng)緯10月31日電 題：REITs項(xiàng)目表現(xiàn)持續(xù)分化

　　作者 裴佳敏 中金公司研究部分析師

　　顧袁璠 中金公司研究部分析師

　　在三季度，REITs市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)持續(xù)分化，主動(dòng)經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值愈發(fā)凸顯。從不同板塊和項(xiàng)目間的經(jīng)營(yíng)差異中，可以發(fā)現(xiàn)哪些市場(chǎng)契機(jī)？

　　分行業(yè)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園板塊三季度的收入環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比下降2.0%。經(jīng)營(yíng)環(huán)境持續(xù)分化，二線(xiàn)產(chǎn)業(yè)園面臨的壓力有所上升，一線(xiàn)城市的部分項(xiàng)目仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性。未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)或?qū)⒊掷m(xù)面臨供需端的壓力和挑戰(zhàn)，“以?xún)r(jià)換量”策略可能成為短期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。我們建議優(yōu)先關(guān)注剩余租約期限較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)基本面相對(duì)穩(wěn)定的廠(chǎng)房和研發(fā)辦公項(xiàng)目。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)板塊經(jīng)營(yíng)弱化趨勢(shì)加速，短期內(nèi)“以?xún)r(jià)換量”或是良方。由三季度的物流倉(cāng)儲(chǔ)板塊的收入環(huán)比數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)化租賃項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)壓力可以推測(cè)，該行業(yè)整體調(diào)整或仍在進(jìn)行中。短期內(nèi)，建議關(guān)注各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和租約結(jié)構(gòu)變化，可適當(dāng)關(guān)注整租項(xiàng)目租金水平調(diào)整后的介入機(jī)會(huì)。從中期配置角度看，頭部運(yùn)營(yíng)商的項(xiàng)目仍具有較高的配置價(jià)值。

　　三季度，保租房板塊整體表現(xiàn)穩(wěn)健，收入環(huán)比提升。未來(lái)，租金水平較市場(chǎng)租金折扣較深且政策性較強(qiáng)的項(xiàng)目短期受市場(chǎng)影響較小，經(jīng)營(yíng)確定性較高；而市場(chǎng)化程度較高的項(xiàng)目則需持續(xù)關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)租金變化和潛在供給的影響。

　　總結(jié)來(lái)看，REITs市場(chǎng)的板塊間和板塊內(nèi)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)所表現(xiàn)出的分化，部分由行業(yè)特性決定，部分則由主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理能力的差異決定。中長(zhǎng)期配置角度下，我們建議優(yōu)先關(guān)注細(xì)分板塊內(nèi)頭部運(yùn)營(yíng)商的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)在主動(dòng)管理能力得到市場(chǎng)認(rèn)可后，或?qū)�產(chǎn)生估值溢價(jià)。同時(shí)，我們也需要密切關(guān)注項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)改善的情況、市場(chǎng)建設(shè)的進(jìn)展以及長(zhǎng)端利率的變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)因素。(中新經(jīng)緯APP)

　　(文中觀(guān)點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

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