今年超30省市推進(jìn)現(xiàn)房銷售，“期房”時(shí)代即將過(guò)去？

　　作者：孫夢(mèng)凡

　　現(xiàn)房銷售的時(shí)代正在加速到來(lái)。

　　今年以來(lái)，多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)文件。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2024年全國(guó)至少30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件，不少城市明確表態(tài)，將向現(xiàn)房銷售逐步過(guò)渡。

　　一線銷售市場(chǎng)中，現(xiàn)房銷售的占比也在明顯提升。2024年1-8月，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售面積1.34億平方米，占總銷售額的比重升至26.4%，較2023年全年增長(zhǎng)7.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　隨著現(xiàn)房銷售占比逐漸走高，期房時(shí)代會(huì)成為“過(guò)去式”嗎？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建需要時(shí)間，未來(lái)現(xiàn)房銷售應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)，不過(guò)并非短時(shí)間全面鋪開，各種配套支持政策仍需出臺(tái)，土地端、金融端政策需同步跟進(jìn)，維持行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

　　今年超30省市推進(jìn)現(xiàn)房銷售

　　又一地發(fā)文支持商品房現(xiàn)房銷售。

　　10月24日，銀川市九部門聯(lián)合印發(fā)《銀川市關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，從嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量等方面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”給予了政策指引。

　　在嚴(yán)控增量方面，《措施》提出，要減少土地供應(yīng)，按照“以需定供”原則調(diào)整土地供應(yīng)，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的縣(市)區(qū)，暫停新增住宅用地出讓，去化周期在18(不含)～36個(gè)月之間的，盤活多少供應(yīng)多少。

　　與此同時(shí)，加大現(xiàn)房銷售配套政策支持，明確新出讓土地項(xiàng)目按照不少于30%建筑面積實(shí)行現(xiàn)房銷售，鼓勵(lì)在建項(xiàng)目未售樓棟實(shí)行現(xiàn)房銷售，延長(zhǎng)房屋供應(yīng)時(shí)序。

　　新出讓土地項(xiàng)目，按不少于30%建筑面積實(shí)行現(xiàn)房銷售，該政策引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　不僅是銀川，近年來(lái)多地發(fā)布相關(guān)政策，曾經(jīng)較為“小眾”的現(xiàn)房銷售存在感越來(lái)越高。

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，全國(guó)至少30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件，廣東省深圳市、河南省鄭州市等首次推出現(xiàn)房銷售地塊，湖南省邵陽(yáng)市、遼寧省營(yíng)口市、湖南省湘潭市、青海省海東市等4城，更是明確表態(tài)將向現(xiàn)房銷售過(guò)渡。

　　比如，9月30日，河南省多部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出全面取消限購(gòu)等20條措施。同時(shí)提到，將在鄭州、開封、濟(jì)源示范區(qū)加快推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)其他地市拿出優(yōu)質(zhì)地塊，探索現(xiàn)房銷售。

　　遼寧營(yíng)口更為徹底，該地9月30日發(fā)布公告稱，為防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目“去庫(kù)存”“去爛尾”“去存量土地”和“保交房”等工作，計(jì)劃從2025年起對(duì)新掛牌土地及已供地未辦施工許可項(xiàng)目，全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。

　　一線城市方面，北京在土地競(jìng)拍中，部分地塊開始要求部分或全部現(xiàn)房銷售；深圳土拍市場(chǎng)也開始出現(xiàn)“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”條件、甚至全部現(xiàn)房銷售地塊。

　　今年10月8日，深鐵以66.65億元的總價(jià)競(jìng)得機(jī)場(chǎng)東A219-0080居住用地，樓板價(jià)為每平方米2.3萬(wàn)元，該地塊是今年深圳市場(chǎng)推出的第三塊宅地，也是第三宗全現(xiàn)房銷售地塊，采取全現(xiàn)房銷售策略，實(shí)現(xiàn)“交房即拿證”“即見即所得”。

　　為推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，各地也在出臺(tái)配套支持政策，比如現(xiàn)房銷售項(xiàng)目融資支持、緩繳土地出讓金，簡(jiǎn)化審批手續(xù)、規(guī)費(fèi)稅費(fèi)減免、允許規(guī)劃調(diào)整、支持帶押過(guò)戶等；需求端以公積金政策傾斜為主，鼓勵(lì)購(gòu)房者選購(gòu)現(xiàn)房產(chǎn)品，提高公積金貸款額度。

　　業(yè)內(nèi)：全面推行現(xiàn)房仍需一些條件

　　多重因素影響下，當(dāng)下全國(guó)的銷售市場(chǎng)中，現(xiàn)房占比正逐漸提高。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，近10年來(lái)，我國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售比例先降后升，2015年～2021年，現(xiàn)房銷售占比由23%逐步回落至10%；2022年開始，由于交付爛尾事件頻出，購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房偏好增加，疊加市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷不少項(xiàng)目從預(yù)售賣到現(xiàn)售，現(xiàn)房銷售占比開始觸底反彈。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024年1～8月，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售面積達(dá)到1.34億平方米，占總銷售額的比重升至26.4%，較2023年全年增長(zhǎng)7.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　“目前絕大多數(shù)的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目還在建設(shè)施工階段，鑒于從拿地到竣工通常需要2至3年的時(shí)間周期，到2026年左右，將迎來(lái)現(xiàn)房試點(diǎn)項(xiàng)目的集中入市高峰期�！笨硕�瑞表示，屆時(shí)，現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增加。

　　值得注意的是，數(shù)據(jù)顯示，近10年來(lái)，現(xiàn)房銷售的價(jià)格整體低于期房?jī)r(jià)格，且從2022年以來(lái)兩者價(jià)差逐漸拉大�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，2024前8月商品住宅期房的銷售均價(jià)為10984元/平方米，而現(xiàn)房銷售則比期房低了23%，為8463元/平方米。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱表示，從現(xiàn)房銷售價(jià)格可以看出一個(gè)問(wèn)題，當(dāng)前一些現(xiàn)房房源是由期房時(shí)期滯銷的房源和尾盤轉(zhuǎn)為現(xiàn)房降價(jià)銷售，并非開發(fā)商主動(dòng)選擇現(xiàn)房形式銷售，這是推動(dòng)現(xiàn)房銷售占比走高的重要原因。

　　近年來(lái)，關(guān)于商品房預(yù)售制度“廢存”之爭(zhēng)一直沒(méi)有停歇。自1994年11月《城市房地產(chǎn)管理法》頒布以來(lái)，預(yù)售制在我國(guó)實(shí)施已長(zhǎng)達(dá)30年。

　　過(guò)往行業(yè)擴(kuò)張期，預(yù)售制度下房企能加大經(jīng)營(yíng)杠桿，加快資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大銷售規(guī)模；對(duì)于地方政府而言，預(yù)售制度能加快開發(fā)周轉(zhuǎn)效率，房企拿地積極性高，支撐地方財(cái)政收入。

　　但預(yù)售制背后的弊端也在顯現(xiàn)。西南證券表示，預(yù)售模式帶來(lái)的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，為房企交付問(wèn)題埋下隱患，同時(shí)存在挪用預(yù)售資金的弊端。部分開發(fā)商預(yù)售回籠資金后并非投入施工完成交付，而是開始新一輪拿地-新開工-預(yù)售流程，不斷增加交付壓力。

　　當(dāng)下，從中央到地方都在提倡推進(jìn)現(xiàn)房銷售，不過(guò)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)整體轉(zhuǎn)向仍需要時(shí)間。

　　此前，在8月份國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，已有的房地產(chǎn)發(fā)展模式，是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展逐步形成的，所以新模式的構(gòu)建需要一個(gè)過(guò)程。

　　房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建重點(diǎn)之一便包括：有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。

　　西南證券表示，現(xiàn)房銷售應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)，逐步提高現(xiàn)房比例，不過(guò)并非短時(shí)間內(nèi)全面鋪開，全面推行現(xiàn)售仍需要一些條件：對(duì)房企而言，需要相關(guān)融資政策支持，房企開發(fā)資金來(lái)源中定金及預(yù)收款占比超30%，需融資支持以彌補(bǔ)資金缺口。此外，當(dāng)前銷售市場(chǎng)未完全恢復(fù)，現(xiàn)房銷售將對(duì)短期新房供應(yīng)帶來(lái)沖擊；對(duì)地方政府而言，需減少財(cái)政收入中土地出讓金占比。

　　該機(jī)構(gòu)表示，現(xiàn)房銷售可由熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)項(xiàng)目先行試點(diǎn)，并從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、不斷優(yōu)化后逐步擴(kuò)大實(shí)施，土地端、金融端政策也需同步跟進(jìn)，維持行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。