摸底一線(xiàn)城市房貸 已現(xiàn)利率“錯(cuò)位”

　　隨著最新5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)“出爐”，各地房貸利率再度迎來(lái)調(diào)整。10月22日，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一線(xiàn)城市中，北京、上海和深圳首套房商貸利率已降至3.15%，而在取消房貸利率下限的廣州，有銀行人士透露，首套房商貸利率低于公積金貸款，最低可達(dá)2.7%。在分析人士看來(lái)，LPR下降后商貸利率明顯降低，預(yù)計(jì)公積金貸款利率下一步可能進(jìn)行調(diào)整，保持與商貸一定的利差。

　　首套房商貸降至3.15%

　　隨著5年期以上LPR的下降，與其掛鉤的房貸利率也迎來(lái)調(diào)整。10月22日，北京商報(bào)記者從一線(xiàn)城市多家銀行獲悉，此輪LPR下降后，北京、上海和深圳首套房商貸利率已降至3.15%，二套房商貸利率，根據(jù)區(qū)域不同，降至3.35%或3.55%。

　　“北京新發(fā)放首套房貸利率降至3.15%，二套房貸利率五環(huán)內(nèi)為3.55%、五環(huán)外3.35%�！北本┠硣�(guó)有銀行房貸經(jīng)理說(shuō)道。

　　10月21日，人民銀行公布新一期LPR，其中5年期以上LPR為3.6%，較上月下行25個(gè)基點(diǎn)。各地新發(fā)房貸利率跟隨最新LPR調(diào)降。上海、深圳首套房貸利率與北京一致。上海某國(guó)有銀行房貸經(jīng)理表示，上海首套房貸最新利率為3.15%，二套房貸則根據(jù)區(qū)域不同，房貸利率分別是3.35%和3.55%。

　　“深圳首套房貸利率按照LPR-45BP執(zhí)行，最新利率為3.15%；二套房按照LPR-5BP執(zhí)行，最新利率為3.55%�！鄙钲谀硣�(guó)有銀行房貸經(jīng)理介紹。

　　房貸利率由LPR和加點(diǎn)幅度兩部分構(gòu)成，在此次調(diào)降前，北京、上海和深圳首套房商貸利率為3.4%，二套房商貸利率則為3.6%或3.8%。

　　按照100萬(wàn)元貸款本金、30年期等額本息方式計(jì)算，此次LPR下降25個(gè)基點(diǎn)，全部利息大約節(jié)省4.94萬(wàn)元，月供約減少137元。

　　“當(dāng)前一線(xiàn)城市的新增首套房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下降趨勢(shì)，直接降低了購(gòu)房者的貸款成本，減輕了月供壓力�！敝行抛C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明指出，房貸利率的降低使得購(gòu)房者有更多的可支配收入用于其他消費(fèi)，有助于刺激消費(fèi)需求。同時(shí)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端回暖，改善市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)起到積極作用。

　　商貸利率低于公積金

　　與北京、上海和深圳有所差異，在已取消房貸利率下限的廣州，出現(xiàn)商貸利率低于公積金利率的“空間”。

　　今年5月，人民銀行宣布，自5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%。

　　在此次LPR調(diào)整之前，廣州就已有外資銀行的首套房商貸利率與住房公積金貸款利率2.85%接近。若按照LPR下行25個(gè)基點(diǎn)的測(cè)算，商貸利率可能降至2.6%。

　　不過(guò)，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前廣州絕大多數(shù)銀行首套房商貸利率為3%，但個(gè)別銀行透露，首套房商貸利率低于公積金貸款，最低可達(dá)2.7%。

　　“如果是10月21日前已完成審核但還未放款的首套房，因?yàn)榇饲按_定的減點(diǎn)數(shù)不變，利率可能低于公積金貸款為2.75%�！睆V州某股份制銀行房貸經(jīng)理表示，但10月21日后新發(fā)起申請(qǐng)的首套房貸利率仍為3%，但也不排除后續(xù)會(huì)有定價(jià)變更的可能，還在等政策。

　　廣州某國(guó)有大行房貸經(jīng)理介紹，該行首套房商貸利率暫時(shí)為2.95%，減了65個(gè)基點(diǎn)，此前是減90個(gè)基點(diǎn)，至于后續(xù)是否會(huì)再下調(diào)還在等政策。

　　廣州某外資銀行房貸經(jīng)理則透露，首套房商貸利率可低于公積金貸款利率，“首套房商貸利率之前是2.85%，現(xiàn)在可以做到2.7%，但具體方案還沒(méi)有出來(lái)，還要視客戶(hù)個(gè)人情況而定，以審批結(jié)果為準(zhǔn)”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，個(gè)別地區(qū)商貸利率已處于較低水平，實(shí)際利率降幅可能不會(huì)與LPR降幅保持一致。而隨著商貸利率與公積金貸款利率差距縮小，公積金貸款利率預(yù)計(jì)還有進(jìn)一步下調(diào)的可能，但降幅可能較小，會(huì)保持與商貸一定的利差。

　　公積金貸款或“降息”

　　而隨著此輪LPR下降，多地商貸利率降至3%以下，與公積金貸款利率的差距越來(lái)越小，關(guān)于商貸利率與公積金利率是否會(huì)出現(xiàn)倒掛的消息頗受市場(chǎng)關(guān)注。

　　“當(dāng)市場(chǎng)利率下降，商業(yè)銀行可能會(huì)為了吸引更多的房貸業(yè)務(wù)而降低貸款利率，這可能導(dǎo)致商業(yè)貸款利率接近甚至低于公積金貸款利率�！摈朐u(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，如果商業(yè)貸款利率持續(xù)低于公積金貸款利率，公積金貸款的吸引力可能會(huì)低。在這種情況下，公積金管理部門(mén)可能會(huì)考慮調(diào)降公積金貸款利率，以保持公積金貸款的競(jìng)爭(zhēng)力，繼續(xù)發(fā)揮其支持中低收入群體購(gòu)房的作用。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼指出，本月LPR大幅度下降后，存量和新增房貸利率將可能明顯降低，有力地降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，提振居民住房消費(fèi)的意愿和能力，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。而公積金貸款利率下一步可能進(jìn)行調(diào)整，保持與商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率一定的利差。

　　今年LPR已歷經(jīng)三次下行，此次是繼2月5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，7月1年期、5年期LPR報(bào)價(jià)分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)之后，年內(nèi)的第三次下降。三次下降后，5年期以上LPR從4.2%降至3.6%，60個(gè)基點(diǎn)的降幅為歷年最大。

　　展望后續(xù)LPR和房貸利率走勢(shì)，關(guān)榮雪認(rèn)為，LPR有可能維持當(dāng)前水平或有小幅調(diào)整。今年5年期以上LPR已經(jīng)累計(jì)下降了60個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到歷史最低水平。未來(lái)LPR的調(diào)整將取決于多種因素，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等。各地房貸利率可能會(huì)根據(jù)LPR調(diào)整而有所下降，但具體水平還需參考當(dāng)?shù)卣�策和市�?chǎng)情況。

　　“伴隨一攬子增量政策陸續(xù)推出，宏觀政策在穩(wěn)增長(zhǎng)方向全面發(fā)力，LPR報(bào)價(jià)下降符合當(dāng)前宏觀政策的大方向。”明明指出，著眼于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能，未來(lái)LPR報(bào)價(jià)或還有一定下調(diào)空間。而各地房貸利率可能會(huì)進(jìn)一步降低，具體水平將取決于LPR的調(diào)整幅度和各地政策的執(zhí)行情況。

　　北京商報(bào)記者 李海顏