百萬套城中村改造刺激樓市，有望拉動近億平方米銷售

　　作者：周芳

　　城中村改造再次“爆火”。上周，住建部部長倪虹在國新辦發(fā)布會上表示，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

　　這對當前的樓市來說無疑是個好消息，尤其是此次明確提出的“貨幣化安置”，能給市場注入資金，在當前房地產(chǎn)供需關系發(fā)生重大變化的情況下，有利于消化存量商品房。

　　消息發(fā)布后，“城中村改造”“貨幣化安置”等刺激著市場的神經(jīng)，市場不免聯(lián)想到我國前兩輪大規(guī)模的棚改均帶來了樓市上漲潮。不過，也有市場聲音認為，100萬套的新增規(guī)模顯著小于前兩輪棚改，可能無法對樓市產(chǎn)生太大影響。

　　與歷史數(shù)據(jù)對比，100萬套規(guī)模到底是怎樣的概念？資金增量又將撬動多大的市場？

　　綜合多家業(yè)內(nèi)機構研究，新增100萬套城中村改造，并實行貨幣化補貼，可以釋放出規(guī)�？捎^的增量購房需求，有望拉動近億平方米的住宅銷售規(guī)模。

　　專家：“100萬套”或許只是小試牛刀

　　回溯歷史，在2024年之前，我國的棚改分為四個階段，2004年至2007年是試點階段，根據(jù)住建部歷史資料，最早的“棚改”要追溯到2004年遼寧率先啟動的棚戶區(qū)改造工程。

　　全國棚改則始于2008年，2008年至2012年是全國棚改的啟動階段，從2008年到2012年，全國開工改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，中央及地方政府棚改累計投資超過4000億元。按此計算，這個階段的年均棚改套數(shù)約為250萬套。

　　2014年至2018年則是加速階段，也是棚改數(shù)量的高峰期，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2015年至2018年每年棚改開工量均在600萬套以上，棚改投資額分別為1.54萬億元、1.48萬億元、1.84萬億元和1.74萬億元。

　　2019年以后，棚改退潮，當年度棚改計劃削減到285萬套，實際開工量為316萬套，此后的2020年、2021年實際開工量分別為209萬套、165萬套。

　　2020年以后，大規(guī)模棚戶區(qū)改造進入尾聲，老舊小區(qū)改造和城市更新開始占據(jù)主流。2020年7月，國務院辦公廳發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，并提出工作目標：到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

　　從“棚改”到“舊改”，大拆大建的時代暫時告一段落。

　　從歷史數(shù)據(jù)來看，新增的“100萬套”城中村與危舊房改造，相比我國棚改高峰期的數(shù)據(jù)，似乎并不大。但值得注意的是，此次明確提出“貨幣化安置”，這一提法的“含金量”很高。

　　一般來說，貨幣化安置的比例，決定著對樓市的刺激程度。根據(jù)方正證券數(shù)據(jù)，在我國棚改前期，貨幣化安置比例較低，在10%以下；直到2015年開始提速，提高至30%左右；2016-2017年進一步提高至50%上下，此后沒有再公布。按照這一比例推算，2015年貨幣化安置達到了173萬套，2016-2017年在300萬套左右。

　　盡管近年來的貨幣化安置比例沒有公布，但是近年來的趨勢是“拆一還一”的實物安置、原拆原建以及房票安置等。

　　值得關注的是，住建部部長倪虹提到了什么樣的項目可以獲得政策支持，包括群眾改造意愿強烈、安全隱患比較突出的項目，以及方案比較成熟，征收安置方案做得扎實，能夠確保征收工作順利推進，切實維護群眾合法權益的項目。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對第一財經(jīng)表示，這類項目條件成熟、馬上就能操作，按照這一界定范圍來說，“新增100萬套”的釋放時間可能就是近期到年底，如果能在兩三個月內(nèi)先釋放100萬套的增量，來看看能否讓樓市企穩(wěn)，那這可能還僅是“小試牛刀”。

　　“其實新增城中村改造需要把握好力度，回顧2016年到2018年，這幾年間很多城市的樓市因為棚改而出現(xiàn)了暴漲。從決策層角度來說，他一方面希望市場能夠止跌，另一方面也不希望市場再出現(xiàn)暴漲，暴漲之后可能又會出現(xiàn)暴跌，所以決策層希望看到的是樓市逐漸復蘇上漲�！睆埡陚フf道。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進則認為，住建部此次所提“100萬套”，是在原有基礎上的增量，因此這個量其實不算少，而且近年來在舊房改造領域一直強調(diào)“三大工程”，現(xiàn)在又重提“城中村改造”，具有很強的信號意義。

　　有望帶動1億平方米住宅銷售

　　新增100萬套城中村改造，將對樓市產(chǎn)生多大的實際效用？

　　綜合多家業(yè)內(nèi)機構研究，新增100萬套城中村改造，并實行貨幣化補貼，可以釋放出規(guī)�？捎^的增量購房需求，有助于存量住房消化，有望拉動近億平方米住宅銷售。

　　克而瑞方面表示，參照對2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測算，2017年全國開工609萬套棚改，其中貨幣化安置約360萬套，假設每套棚改貨幣化安置對應購置85平方米的住房，共計撬動3.1億平方米的住宅銷售，占當年銷售份額的21.5%。以此粗略推算，100萬套的城中村改造或將帶動近1億平方米住宅銷售。

　　標普信評也表示，盡管相對此前的棚改政策，本次安置100萬套的規(guī)模并不突出，但是本輪政策仍能對市場起到積極的刺激作用。

　　一方面，不同于2016-2019年棚改主要集中在中、低線城市，本次改造將著眼于大中型城市�？紤]到本次城市能級差異，若以100萬每套估計，本次安置如果全部以貨幣化方式進行，估計將為房地產(chǎn)市場帶來1萬億左右的資金增量。

　　“當前全國商品房市場每年成交量級在10萬億左右，當前規(guī)模的貨幣化安置方案若能在短期內(nèi)集中投放，將增加需求并有效改善市場供需格局�！睒似招旁u稱。

　　招商證券表示，1億平方米銷售，約占2023年全國商品房銷售面積的9%和35城銷售面積的32%，若政策順利落地，100萬套改造對結構性市場的拉動或不可小視。

　　另一方面，100萬套并非城中村改造的終點。住建部部長倪虹提到，僅在35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，全國需要改造的危舊房就達到50萬套。標普認為，未來該項政策具備向中低線城市、向更廣的項目種類擴容的空間。

　　嚴躍進也表示，100萬套除了狹義的城中村，同時也和危舊房改造進行了結合，全國35個重點大城市會成為城中村改造的重點。過去房地產(chǎn)三大工程中提及的城中村，其實是指大城市，和地級市關系不大。但這次明確提及地級市概念，所以覆蓋面更廣。

　　張宏偉認為，“100萬套”的增量絕大多數(shù)會落到35個大城市，未來兩三個月，可以觀察大中城市、省會城市樓市交易量有沒有反彈、能不能復蘇，價格能不能企穩(wěn)。明年一二月份以后，當這種刺激政策的效果過去之后，市場又會不會出現(xiàn)回落？按照過去兩年的經(jīng)驗來講，政策效果過去后，市場回落也是正常的。

　　“我認為在‘小試牛刀’以后，如果市場又出現(xiàn)回落，那么明年、后年可能會有一個持續(xù)的棚改政策落地計劃，但很難達到上一輪棚改那么大的規(guī)模，或許每年只有100萬至150萬套，三年總計四五百萬套，那其實也不少了，能對市場產(chǎn)生積極影響�！睆埡陚シQ，未來三至四年，樓市必然會進入一個復蘇和量價齊升的通道中，這將是一個中長期趨勢。

　　值得注意的是，本輪城中村改造在資金政策上也有配套支持。

　　日前發(fā)布會明確提出了五條支持內(nèi)容，一是重點支持地級以上城市；二是開發(fā)性、政策性金融機構可以給予專項借款；三是允許地方發(fā)行政府專項債；四是給予稅費優(yōu)惠；五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

　　嚴躍進表示，政策明確了四類資金來源和支持，專項借款、專項債、稅費優(yōu)惠、銀行貸款四箭齊發(fā)，充分說明支持保障力度非常強，尤其是專項債的使用功能擴大，這說明各地更是要用足用好專項債的政策工具，持續(xù)推進城中村改造工作的開展。

　　“本次城中村改造，有助于房地產(chǎn)三項重要目標的統(tǒng)一，即房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、防范化解房地產(chǎn)金融風險、房地產(chǎn)房屋安全。三個目標統(tǒng)一，有別于過去的棚改貨幣化工作，具有非常好的綜合效應�！眹儡S進稱。