公募解讀地產(chǎn)新“組合拳”：貨幣化安置超預(yù)期，四季度地產(chǎn)表現(xiàn)值得期待

　　10月17日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，五部門有關(guān)負(fù)責(zé)人齊亮相，推出增量舉措，落實(shí)存量政策，打出一套組合拳，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。對(duì)此，公募機(jī)構(gòu)如何解讀？

　　多家公募機(jī)構(gòu)表示，重點(diǎn)關(guān)注此次會(huì)議中所提及的兩項(xiàng)新增內(nèi)容，第一個(gè)增加，是通過(guò)貨幣化安置(重新提及該詞)等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造；第二個(gè)增加，年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億。

　　中歐基金表示，“采取貨幣安置的方式將更有利于群眾和自己意愿選擇合適方式。而新增白名單貸款金額有助于保持房企現(xiàn)金流穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展�！�

　　“本次會(huì)議超預(yù)期的點(diǎn)在于采用貨幣化安置方式”

　　鑫元基金解讀道，“結(jié)合今日發(fā)布會(huì)上給出的幾項(xiàng)數(shù)字，以及提出的‘四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加’，我們發(fā)現(xiàn)了最大亮點(diǎn)在于重提貨幣化安置、“白名單擴(kuò)容”以及前置貸款發(fā)放�！�

　　鑫元基金指出，在上一輪周期的2014年至2015年，貨幣化安置的推出效果可謂立竿見(jiàn)影。此次時(shí)隔十年后，在2024年還剩不足3個(gè)月的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，重新提出貨幣化安置“新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造”，效果力度與年初提出此類計(jì)劃相比，顯著不同，可謂重磅。

　　“相較于2015年的房地產(chǎn)熱度和當(dāng)下的市場(chǎng)情況，當(dāng)年的棚改貨幣化安置的套數(shù)(500-600萬(wàn)套)和今年新增100萬(wàn)套這個(gè)體量，不可同日而語(yǔ)，2024年底前對(duì)于中高能級(jí)城市地產(chǎn)需求的拉動(dòng)效果，還需保持冷靜地跟蹤觀察�！宾卧�基金表示，但可喜的是，市場(chǎng)此前更多著眼于財(cái)政專項(xiàng)債的收儲(chǔ)，所以本次會(huì)議重提使用貨幣化安置這個(gè)工具，還是略超預(yù)期的。

　　興銀基金同樣認(rèn)為，本次會(huì)議超預(yù)期的點(diǎn)在于采用貨幣化安置方式，有利于消化存量商品房庫(kù)存，有利于居民按自己的意愿選擇房子，減少過(guò)渡時(shí)間。

　　鑫元基金進(jìn)一步，本次會(huì)議提出要求在年底前將“白名單”貸款審批和投放規(guī)模擴(kuò)容到4萬(wàn)億元(未來(lái)3個(gè)月內(nèi)新增近2萬(wàn)億元)，并將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”。此外，住建部還提到了對(duì)于有困難的開發(fā)商可以緩交土地出讓金等措施，讓他們更快符合“白名單”標(biāo)準(zhǔn)。

　　“可見(jiàn)，高層推出此次‘白名單’擴(kuò)容的目的旨在大范圍驅(qū)動(dòng)因拖欠施工方工程款而導(dǎo)致的停工爛尾樓項(xiàng)目盡快復(fù)工并早日交付�！宾卧�基金稱。

　　與此同時(shí)，興銀基金也表示，“白名單”力度加大，有利于緩解銷售放緩導(dǎo)致的房企流動(dòng)資金緊張，以及部分已售在建項(xiàng)目難以按期交付等問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　本次會(huì)議中，金融監(jiān)管總局還提到了“商業(yè)銀行和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在協(xié)商一致的情況下，可以將全部貸款提前發(fā)放給房地產(chǎn)公司開立的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶”，財(cái)政部也提到普宅/非普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的取消，房地產(chǎn)增值稅調(diào)減也在抓緊履行相關(guān)程序。

　　對(duì)此，鑫元基金相信，當(dāng)上述兩項(xiàng)措施未來(lái)進(jìn)入到執(zhí)行階段后，會(huì)直接利好房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表修復(fù)和財(cái)務(wù)狀況改善。

　　興銀基金認(rèn)為，重點(diǎn)關(guān)注保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)：一手抓“白名單”，一手抓項(xiàng)目進(jìn)度，對(duì)于資不抵債項(xiàng)目加快破產(chǎn)重整或清算�！拔阌怪靡�，在金融、財(cái)稅和土地政策的大力調(diào)整完善之下，一定能更快實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”

　　綜合來(lái)看，興銀基金表示，本次五部門聯(lián)合發(fā)聲，政策力度大，政策覆蓋面廣。對(duì)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)充滿信心。接下來(lái)是要齊心協(xié)力把組合拳打好、狠抓落實(shí)，讓這些政策效果能夠充分顯現(xiàn)，能夠讓大家享受到政策紅利。

　　具備基本面以及強(qiáng)邏輯的公司或逐步展現(xiàn)優(yōu)勢(shì)

　　中歐基金表示，此次提出的新增實(shí)施100萬(wàn)套主要針對(duì)條件成熟、通過(guò)加大政策力度可以提前干的項(xiàng)目，主要采取貨幣安置的方式，將更有利于群眾和自己意愿選擇合適方式。而新增白名單貸款金額有助于保持房企現(xiàn)金流穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。同時(shí)，其他協(xié)同政策的配合更加精準(zhǔn)有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)。

　　博時(shí)基金表示，此次發(fā)布會(huì)公布的政策是9月末啟動(dòng)的一攬子增量政策的重要組成部分，“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)于穩(wěn)定對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心，意義重大。近期一攬子增量政策密集發(fā)布，市場(chǎng)預(yù)期活躍、多變，這是預(yù)期重大變化時(shí)期市場(chǎng)的正常表現(xiàn)。9月末以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是代表城市二手房市場(chǎng)成交改善，購(gòu)房成本進(jìn)一步降低，后續(xù)交樓、房企信用的問(wèn)題得以緩解、解決，將有利于進(jìn)一步提振新房市場(chǎng)。”

　　“當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)政策方向明確，措施切中肯綮，隨著政策逐漸落地、見(jiàn)效，在中期將直接有利于地產(chǎn)以及相關(guān)金融、實(shí)業(yè)鏈條的表現(xiàn)，并通過(guò)提振整體經(jīng)濟(jì)信心的方式進(jìn)一步有利于整體中國(guó)資產(chǎn)�！辈�時(shí)基金稱。

　　“9月下旬以來(lái)，有關(guān)地產(chǎn)政策組合拳精準(zhǔn)有力，有效回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切。此次新聞發(fā)布會(huì)更體現(xiàn)出本次政策核心變化在于維護(hù)資產(chǎn)價(jià)格�！敝袣W基金指出，今年上半年，房地產(chǎn)政策主要邏輯轉(zhuǎn)向需求側(cè)，但當(dāng)時(shí)并未聚焦維護(hù)資產(chǎn)價(jià)格，并且沒(méi)有給出資產(chǎn)價(jià)格的目標(biāo)。

　　中歐基金表示，而自9月下旬以來(lái)，政策主要強(qiáng)調(diào)維護(hù)資產(chǎn)價(jià)格，并明確給出了維護(hù)資產(chǎn)價(jià)格的目標(biāo)，包括股權(quán)價(jià)格(創(chuàng)設(shè)證券市場(chǎng)互換便利工具和股票回購(gòu)增持再貸款)和房產(chǎn)價(jià)格(要求房地產(chǎn)止跌回穩(wěn))，并且央行、財(cái)政部、住建部、自然資源部等多部委協(xié)同合作，也意味著政府開始聚焦修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表。

　　另外，中歐基金進(jìn)一步指出，相關(guān)部門協(xié)同一攬子政策措施，專項(xiàng)債供需兩側(cè)共同發(fā)力，財(cái)政支持政策有望跟進(jìn)，四季度房地產(chǎn)表現(xiàn)值得期待。接下來(lái)具備基本面以及強(qiáng)邏輯的公司或逐步展現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，總體來(lái)看，在萬(wàn)億成交水平市場(chǎng)仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

　　記者 丁欣晴