全國僅四地仍保留“限購令”，樓市還有哪些增量政策待出

　　作者：吳斯旻 

　　自9月底中央定調“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”以來，北上廣深和多個二線城市已陸續(xù)調整甚至完全取消限購等行政限制性樓市政策。

　　據相關研究機構16日最新統(tǒng)計，目前僅北京、上海、深圳和海南部分城市仍然實施限購。

　　8日，國家發(fā)改委主任鄭柵潔在新聞發(fā)布會上表示，要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，“目前降低存量房貸利率等政策已經出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進一步縮小限購區(qū)域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進。”

　　多名受訪業(yè)界人士認為，目前，廣州已全面退出限購，其他一線城市的限制性購房政策也仍有進一步松綁的可能，但全面退出限購的可能性不大。相比于取消樓市“三限”，金融政策的調整直接關乎購房成本，對于短期樓市影響更大。此外，在多部門樓市利好政策迭出的背景下，樓市回穩(wěn)速度仍然趨緩，這主要是因為購房者對于宏觀經濟、未來收入的預期仍待提振，對入市交易仍存顧慮。

　　僅京滬深瓊仍實施樓市“限購”

　　16日，天津市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布“關于進一步優(yōu)化房地產政策更好滿足居民合理住房需求若干措施的通知”。根據通知，天津自即日起取消新建商品住房和二手住房購買、轉讓等方面的限制性措施，不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導；同時，取消該市普通住房和非普通住房標準。

　　此前，天津已釋放出放松限購政策的信號。9月初天津發(fā)改委發(fā)布的《提升城市服務保障水平促進新市民安居樂業(yè)政策舉措(征求意見稿)》擬提出，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受該市戶籍居民購房政策；該市戶籍居民在市內六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。

　　業(yè)界認為，結合當地樓市現況，天津全面取消限購的新政“雖遲終到”�！俺�了天津，近日海南多地也全面退出限購，這意味著2010年以來實施的限購政策已逐漸走向退出歷史舞臺的階段，也是房地產市場‘市場歸市場、保障歸保障’的重要體現�！� 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。

　　10月7日，海南省東方市、文昌市和澄邁縣均宣布調整或全面取消該地商品住房(含新建商品住房和二手住房)購買及交易限制政策，具體涵蓋“不再進行購房資格審查”“不再限制購買套數”“商品住房在取得不動產證后即可上市交易”等內容。

　　海南曾有“調控最嚴省”之稱。但全域限購實施6年后，今年初以來，�？凇⑽逯干降榷嗟匾巡煌�程度地松綁了樓市限購，比如，放松外地戶籍購房者的社保年限要求，海南戶籍多孩家庭可以多買一套商品住房，縮小限購范圍等。

　　目前，海南省僅剩三亞限購未做調整，主城區(qū)保留著外地人5年社保限購的門檻。

　　進入10月后，除天津、海南之外，另有多地在此前樓市寬松性政策的基礎上，進一步明確全面取消樓市“三限”。

　　比如，根據福建省泉州市出臺《進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施》，全面取消限購、限售、限價。該政策自2024年10月1日起實施，有效期至2025年12月31日止。

　　一線城市松綁樓市限購的步伐則更加謹慎。

　　9月底，廣州成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市。限購政策調整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。

　　北京、上海和深圳也在9月底全面優(yōu)化了樓市政策，包括下調首付比例、松綁樓市“三限”等，但限購政策仍然存在。

　　具體而言，上海放松外環(huán)限購，深圳優(yōu)化分區(qū)住房限購政策、非本地戶籍購房社保年限要求，北京對于非京籍、高層次和急需緊缺人才的購房資質要求也予以放寬，同時明確通州區(qū)按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。

　　國金證券相關研報顯示，今年 9 月下旬，從中央到地方樓市寬松政策密集加碼，居民購房信心有所修復，國慶假期重點城市樓市表現總體好于9月和五一假期，其中，以北上廣深為典型代表的核心城市，受益于政策利好，新房和二手房成交均大幅增長，整體市場熱度穩(wěn)步回升；前期深度調整的天津、武漢、鄭州等也出現了短期來訪、認購上升的跡象；但合肥、寧波、南京等城市表現比較平淡，整體認購和前期變動不大，項目分化持續(xù)加劇。

　　“限購令”退出后，還有哪些樓市增量政策空間？

　　為進一步扭轉房地產市場價格下行預期，樓市“三限”政策會全面取消嗎？如果不能，應該以何種程度保留？如果進一步松綁，能釋放多少需求？

　　“中央賦予地方調控自主權，限購、限價、限售等前期市場過熱時期實施的限制性措施，各地方可以因地制宜實施調控，是否全部取消，關鍵看城市市場發(fā)展情況�！� 成都市城市建設發(fā)展研究院副院長馮波對第一財經分析說。

　　他認為，目前，大部分城市都已經取消了限制措施，一線城市也對限制措施進行了優(yōu)化調整。調整或者取消這些限制性措施，是在市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下，更好發(fā)揮市場機制作用，促進需求釋放和提高供給水平的做法。

　　中國城市經濟學會房地產專委會主任王業(yè)強對記者表示，未來樓市三限政策不可能全部取消，少數一二線城市的核心區(qū)可能仍會在一定程度上保留限制性購房政策，具體限制范圍和限制標準取決于當地樓市的市場狀況，充分體現城市政府部門因城施策，落實主體責任。

　　上海師范大學房地產與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦持相近看法。他對記者分析說，北京、上海等大城市的住房需求層次性、結構性比較復雜。通過限購政策，可以優(yōu)先滿足各類剛性住房需求。在此基礎上，通過有序的政策調整，可以更好滿足各類改善性住房需求、置換型住房需求。

　　相比于樓市行政調控政策松綁及財政、土地等支持性政策，中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟對記者表示，金融政策，比如信貸政策的松緊程度，對于樓市預期的影響是立竿見影的，也是顯性效果最大的。所以，當前存量房利率的下調，對于購房消費起到了實實在在的推動作用，能夠有效降低購房者資金壓力，是個非常重要的措施。同時，多地降低二套房首付比的政策，也有利于激活一部分購房需求。

　　在陳晟看來，京滬深全面取消“限購”存在較大阻力。盡管如此，隨著多部門利好政策迭出，等到2025年，一線城市的樓市有望率先進入一個穩(wěn)定的狀態(tài)。相比之前，二三線城市樓市預期的復蘇，仍待更大的政策力度，進行精準發(fā)力。

　　進入四季度后，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為，“房地產政策將圍繞落實好存量政策和加快推出增量政策展開�！�

　　她對記者分析說， 對于存量政策，預計各地將積極落地取消普宅標準，降低房貸利率、降低首付比例等。

　　9月底，北京和上海兩地均提出，將及時(適時)取消普通住房和非普通住房標準。

　　12日，財政部副部長廖岷在國新辦舉辦的新聞發(fā)布會上進一步透露，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策。

　　對于增量政策，陳文靜預計，核心城市將繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，除個別核心區(qū)域外，全面取消三限政策是趨勢，以此帶動更多增量需求入市；“補人頭”加大購房補貼力度，降低中介傭金、交易稅費等也存在市場預期；同時，為了給房企提供更多流動性支持，還有望進一步優(yōu)化房企預征預繳稅費政策，加快相關稅費清退等。

　　此外，國務院副總理何立峰10月10日至12日在山西太原、陜西西安調研房地產、大宗耐用消費品以舊換新和外貿等工作時指出，加快推進保交房工作，加大“白名單”項目貸款投放力度，確保在建已售商品房如期保質交付，積極推進收購存量商品房用作保障性住房工作，促進房地產市場筑底企穩(wěn)。

　　盡管中央與地方紛紛推出政策，但整體進展卻顯得緩慢，王業(yè)強對此分析：“市場通常因高資金成本和價格壓力而對收儲政策反應謹慎，加上地方政府在債務考核上的約束，這也在一定程度上壓制了政策的推進效果�！�