全國僅四地仍保留“限購令”，樓市還有哪些增量政策待出

　　作者：吳斯旻 

　　自9月底中央定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”以來，北上廣深和多個(gè)二線城市已陸續(xù)調(diào)整甚至完全取消限購等行政限制性樓市政策。

　　據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)16日最新統(tǒng)計(jì)，目前僅北京、上海、深圳和海南部分城市仍然實(shí)施限購。

　　8日，國家發(fā)改委主任鄭柵潔在新聞發(fā)布會(huì)上表示，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，“目前降低存量房貸利率等政策已經(jīng)出臺(tái)，有些城市全面取消限購，有些城市進(jìn)一步縮小限購區(qū)域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)�！�

　　多名受訪業(yè)界人士認(rèn)為，目前，廣州已全面退出限購，其他一線城市的限制性購房政策也仍有進(jìn)一步松綁的可能，但全面退出限購的可能性不大。相比于取消樓市“三限”，金融政策的調(diào)整直接關(guān)乎購房成本，對(duì)于短期樓市影響更大。此外，在多部門樓市利好政策迭出的背景下，樓市回穩(wěn)速度仍然趨緩，這主要是因?yàn)橘彿空邔?duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)、未來收入的預(yù)期仍待提振，對(duì)入市交易仍存顧慮。

　　僅京滬深瓊?cè)詫?shí)施樓市“限購”

　　16日，天津市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策更好滿足居民合理住房需求若干措施的通知”。根據(jù)通知，天津自即日起取消新建商品住房和二手住房購買、轉(zhuǎn)讓等方面的限制性措施，不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格上限實(shí)施指導(dǎo)；同時(shí)，取消該市普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　此前，天津已釋放出放松限購政策的信號(hào)。9月初天津發(fā)改委發(fā)布的《提升城市服務(wù)保障水平促進(jìn)新市民安居樂業(yè)政策舉措(征求意見稿)》擬提出，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受該市戶籍居民購房政策；該市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購房資格。

　　業(yè)界認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)?shù)貥鞘鞋F(xiàn)況，天津全面取消限購的新政“雖遲終到”�！俺�了天津，近日海南多地也全面退出限購，這意味著2010年以來實(shí)施的限購政策已逐漸走向退出歷史舞臺(tái)的階段，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)‘市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障’的重要體現(xiàn)�！� 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　10月7日，海南省東方市、文昌市和澄邁縣均宣布調(diào)整或全面取消該地商品住房(含新建商品住房和二手住房)購買及交易限制政策，具體涵蓋“不再進(jìn)行購房資格審查”“不再限制購買套數(shù)”“商品住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證后即可上市交易”等內(nèi)容。

　　海南曾有“調(diào)控最嚴(yán)省”之稱。但全域限購實(shí)施6年后，今年初以來，�？�、五指山等多地已不同程度地松綁了樓市限購，比如，放松外地戶籍購房者的社保年限要求，海南戶籍多孩家庭可以多買一套商品住房，縮小限購范圍等。

　　目前，海南省僅剩三亞限購未做調(diào)整，主城區(qū)保留著外地人5年社保限購的門檻。

　　進(jìn)入10月后，除天津、海南之外，另有多地在此前樓市寬松性政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確全面取消樓市“三限”。

　　比如，根據(jù)福建省泉州市出臺(tái)《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施》，全面取消限購、限售、限價(jià)。該政策自2024年10月1日起實(shí)施，有效期至2025年12月31日止。

　　一線城市松綁樓市限購的步伐則更加謹(jǐn)慎。

　　9月底，廣州成為一線城市中首個(gè)徹底退出限購政策的城市。限購政策調(diào)整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。

　　北京、上海和深圳也在9月底全面優(yōu)化了樓市政策，包括下調(diào)首付比例、松綁樓市“三限”等，但限購政策仍然存在。

　　具體而言，上海放松外環(huán)限購，深圳優(yōu)化分區(qū)住房限購政策、非本地戶籍購房社保年限要求，北京對(duì)于非京籍、高層次和急需緊缺人才的購房資質(zhì)要求也予以放寬，同時(shí)明確通州區(qū)按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。

　　國金證券相關(guān)研報(bào)顯示，今年 9 月下旬，從中央到地方樓市寬松政策密集加碼，居民購房信心有所修復(fù)，國慶假期重點(diǎn)城市樓市表現(xiàn)總體好于9月和五一假期，其中，以北上廣深為典型代表的核心城市，受益于政策利好，新房和二手房成交均大幅增長，整體市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升；前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來訪、認(rèn)購上升的跡象；但合肥、寧波、南京等城市表現(xiàn)比較平淡，整體認(rèn)購和前期變動(dòng)不大，項(xiàng)目分化持續(xù)加劇。

　　“限購令”退出后，還有哪些樓市增量政策空間？

　　為進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下行預(yù)期，樓市“三限”政策會(huì)全面取消嗎？如果不能，應(yīng)該以何種程度保留？如果進(jìn)一步松綁，能釋放多少需求？

　　“中央賦予地方調(diào)控自主權(quán)，限購、限價(jià)、限售等前期市場(chǎng)過熱時(shí)期實(shí)施的限制性措施，各地方可以因地制宜實(shí)施調(diào)控，是否全部取消，關(guān)鍵看城市市場(chǎng)發(fā)展情況�！� 成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析說。

　　他認(rèn)為，目前，大部分城市都已經(jīng)取消了限制措施，一線城市也對(duì)限制措施進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。調(diào)整或者取消這些限制性措施，是在市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，更好發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，促進(jìn)需求釋放和提高供給水平的做法。

　　中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)對(duì)記者表示，未來樓市三限政策不可能全部取消，少數(shù)一二線城市的核心區(qū)可能仍會(huì)在一定程度上保留限制性購房政策，具體限制范圍和限制標(biāo)準(zhǔn)取決于當(dāng)?shù)貥鞘械氖袌?chǎng)狀況，充分體現(xiàn)城市政府部門因城施策，落實(shí)主體責(zé)任。

　　上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦持相近看法。他對(duì)記者分析說，北京、上海等大城市的住房需求層次性、結(jié)構(gòu)性比較復(fù)雜。通過限購政策，可以優(yōu)先滿足各類剛性住房需求。在此基礎(chǔ)上，通過有序的政策調(diào)整，可以更好滿足各類改善性住房需求、置換型住房需求。

　　相比于樓市行政調(diào)控政策松綁及財(cái)政、土地等支持性政策，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對(duì)記者表示，金融政策，比如信貸政策的松緊程度，對(duì)于樓市預(yù)期的影響是立竿見影的，也是顯性效果最大的。所以，當(dāng)前存量房利率的下調(diào)，對(duì)于購房消費(fèi)起到了實(shí)實(shí)在在的推動(dòng)作用，能夠有效降低購房者資金壓力，是個(gè)非常重要的措施。同時(shí)，多地降低二套房首付比的政策，也有利于激活一部分購房需求。

　　在陳晟看來，京滬深全面取消“限購”存在較大阻力。盡管如此，隨著多部門利好政策迭出，等到2025年，一線城市的樓市有望率先進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。相比之前，二三線城市樓市預(yù)期的復(fù)蘇，仍待更大的政策力度，進(jìn)行精準(zhǔn)發(fā)力。

　　進(jìn)入四季度后，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“房地產(chǎn)政策將圍繞落實(shí)好存量政策和加快推出增量政策展開�！�

　　她對(duì)記者分析說， 對(duì)于存量政策，預(yù)計(jì)各地將積極落地取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，降低房貸利率、降低首付比例等。

　　9月底，北京和上海兩地均提出，將及時(shí)(適時(shí))取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　12日，財(cái)政部副部長廖岷在國新辦舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上進(jìn)一步透露，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策。

　　對(duì)于增量政策，陳文靜預(yù)計(jì)，核心城市將繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，除個(gè)別核心區(qū)域外，全面取消三限政策是趨勢(shì)，以此帶動(dòng)更多增量需求入市；“補(bǔ)人頭”加大購房補(bǔ)貼力度，降低中介傭金、交易稅費(fèi)等也存在市場(chǎng)預(yù)期；同時(shí)，為了給房企提供更多流動(dòng)性支持，還有望進(jìn)一步優(yōu)化房企預(yù)征預(yù)繳稅費(fèi)政策，加快相關(guān)稅費(fèi)清退等。

　　此外，國務(wù)院副總理何立峰10月10日至12日在山西太原、陜西西安調(diào)研房地產(chǎn)、大宗耐用消費(fèi)品以舊換新和外貿(mào)等工作時(shí)指出，加快推進(jìn)保交房工作，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，確保在建已售商品房如期保質(zhì)交付，積極推進(jìn)收購存量商品房用作保障性住房工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底企穩(wěn)。

　　盡管中央與地方紛紛推出政策，但整體進(jìn)展卻顯得緩慢，王業(yè)強(qiáng)對(duì)此分析：“市場(chǎng)通常因高資金成本和價(jià)格壓力而對(duì)收儲(chǔ)政策反應(yīng)謹(jǐn)慎，加上地方政府在債務(wù)考核上的約束，這也在一定程度上壓制了政策的推進(jìn)效果�！�