助樓市回暖，香港再放寬住宅物業(yè)按揭條件！一律可貸足七成

　　作者：王方然

　　第一財(cái)經(jīng)記者從香港金管局處獲悉，今日(10月16日)香港金管局已向銀行發(fā)出指引，修訂適用于物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施。修改后，所有住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限統(tǒng)一為七成，“供款與入息比率”上限統(tǒng)一為五成。

　　這也意味著，最高按揭成數(shù)和“供款與入息比率”上限恢復(fù)至2009年開始實(shí)施逆周期措施以前的水平。

　　購置物業(yè)按揭成數(shù)上限全部調(diào)整為七成

　　當(dāng)日，香港特區(qū)行政長官李家超發(fā)表任內(nèi)第三份施政報(bào)告。李家超表示，考慮到最新經(jīng)濟(jì)及金融環(huán)境，在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定的前提下，香港金融管理局(下稱“香港金管局”)將放寬住宅物業(yè)的按揭貸款條件，不論物業(yè)價(jià)值、是否自用或公司持有以及買家是否“首置”，按揭成數(shù)上限一律調(diào)整至七成，供款與入息比率上限一律調(diào)整為五成。

　　根據(jù)最新修訂，以“資產(chǎn)水平”為審批基礎(chǔ)的物業(yè)按揭貸款按揭成數(shù)上限由六成提升至七成，與以“供款與入息比率”為審批基礎(chǔ)的物業(yè)按揭貸款看齊；非自用物業(yè)的“供款與入息比率”上限由四成調(diào)升至五成，與自用物業(yè)的“供款與入息比率”上限看齊。

　　這也意味著，經(jīng)修訂后，所有住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限統(tǒng)一為七成，“供款與入息比率”上限統(tǒng)一為五成。該修訂即日生效，適用于10月16日或以后簽訂臨時(shí)買賣合約的物業(yè)交易。

　　香港金管局總裁余偉文表示，香港金管局此次是應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展情況，決定修訂物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施，將最高按揭成數(shù)和“供款與入息比率”上限恢復(fù)至2009年開始實(shí)施逆周期措施以前的水平。即使推出今日公布的措施，香港銀行體系仍然有充裕的緩沖去應(yīng)對(duì)樓價(jià)大幅調(diào)整的挑戰(zhàn)。

　　這已經(jīng)是一年半內(nèi)香港金管局第三次調(diào)整按揭貸款條件。今年2月，香港金融管理局向銀行發(fā)出指引，對(duì)按揭成數(shù)上限進(jìn)行調(diào)整。住宅方面，價(jià)值3000萬港元或以下的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至七成；價(jià)值3500萬港元或以上的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至六成；非自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限由五成調(diào)升至六成。去年7月，香港金管局也對(duì)按揭貸款成數(shù)進(jìn)行過一輪調(diào)整。

　　調(diào)整原因

　　為何香港選擇再次調(diào)整物業(yè)按揭成數(shù)？或與香港今年樓市行情變化有關(guān)。

　　2024年2月特區(qū)政府撤銷住宅物業(yè)需求管理措施和香港金管局修訂物業(yè)按揭貸款的監(jiān)管措施后，住宅物業(yè)市場(chǎng)略為改善。根據(jù)香港金管局?jǐn)?shù)據(jù)，住宅物業(yè)成交由2024年第1季每月平均3300宗，上升至第2季每月平均6000宗。

　　但隨著市場(chǎng)氣氛回軟，第3季成交量回落至每月平均3400宗。官方住宅樓價(jià)在2024年首八個(gè)月下跌6.2%，較2021年高位累計(jì)調(diào)整26.6%。非住宅物業(yè)市場(chǎng)亦持續(xù)調(diào)整，寫字樓、分層工廠大廈及零售物業(yè)的價(jià)格在2024年首八個(gè)月分別進(jìn)一步下跌17.5%、11.8% 及13.0%。

　　此外，香港金管局方面今日表示，目前外圍環(huán)境仍然面對(duì)許多不明朗因素，包括美國的減息步伐仍有不少變數(shù)。綜合各方面的考慮，在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定及物業(yè)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)得到妥善管理的前提下，現(xiàn)時(shí)有空間進(jìn)一步修訂逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施。

　　值得注意的是，李家超在今年施政報(bào)告中也提及將優(yōu)化新資本投資者入境計(jì)劃。根據(jù)優(yōu)化內(nèi)容，即日起新資本投資者入境計(jì)劃容許投資住宅物業(yè)，該物業(yè)成交價(jià)須為5000萬元或以上，投資于房地產(chǎn)獲計(jì)算入投資總額上限為1000萬元。此舉也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為有利于香港樓市進(jìn)一步回暖。