大調(diào)整下周開啟：新舊房貸利率將“端平”，個(gè)人房貸利率迎新定價(jià)方式

　　銀行存量房貸利率調(diào)整進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)計(jì)惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。此外為了從根本上解決新老房貸利差問題，央行建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當(dāng)存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行協(xié)商，申請(qǐng)將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。對(duì)此，市場認(rèn)為，通過長效動(dòng)態(tài)的調(diào)整，可以避免貸款人由于利差過大而提前還貸，也有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。

　　存量房貸利率調(diào)整下周開始

　　存量房貸利率將在下周迎來調(diào)整，本次調(diào)整后，存量房貸利率將與新發(fā)放房貸利率基本拉平。調(diào)整后，存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減30個(gè)基點(diǎn)，即“LPR-30BP”，且不再區(qū)分首套、二套房。北京等特大城市的存量房貸利率本次也將迎來大幅調(diào)整，尤其是此前首套房貸利率為“LPR+55BP”的購房者，這次也將統(tǒng)一調(diào)整為“LPR-30BP”。

　　由于此次存量房貸利率調(diào)整僅涉及加點(diǎn)幅度，并不調(diào)整貸款重定價(jià)日，重定價(jià)日的差異使得調(diào)整后的存量房貸利率有所差別。目前，各借款人的定價(jià)基準(zhǔn)LPR有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，減30個(gè)基點(diǎn)對(duì)應(yīng)調(diào)整后的利率分別是3.9%、3.65%、3.55%。

　　此外，9月29日中國人民銀行發(fā)布公告，指導(dǎo)商業(yè)銀行再次下調(diào)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，并進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。個(gè)人住房貸款利率也將迎來新的定價(jià)方式。一是自11月1日起，存量和新發(fā)放個(gè)人住房貸款均可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期，選擇按年、半年或季度重定價(jià)。二是當(dāng)存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率出現(xiàn)一定差距后，借貸雙方可適時(shí)通過變更合同等方式，自主協(xié)商調(diào)整貸款利率加點(diǎn)幅度，不需要等到再次批量調(diào)整。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于購房者來說，增加了選擇權(quán)，購房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇定價(jià)周期。當(dāng)然定價(jià)周期時(shí)間越短，靈敏度更大，可以更貼近市場的利率走勢(shì)，如果未來利率持續(xù)下行，選擇短周期當(dāng)然更加劃算，當(dāng)然這也是雙刃劍，如果未來利率向上，那也意味著會(huì)付出更高的成本。

　　對(duì)于自主協(xié)商調(diào)整貸款利率的制度，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，通過長效動(dòng)態(tài)的調(diào)整，可以避免貸款人由于利差過大而提前還貸，也有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。不過嚴(yán)躍進(jìn)坦言，由于客戶眾多，銀行單個(gè)協(xié)商的可能性不大，除非是金額比較大，比如200萬元以上，協(xié)商的可能性會(huì)大一些。

　　“近期一直都在加班加點(diǎn)，估計(jì)下周開始到月底會(huì)更忙，行里已經(jīng)通知加班了，本次調(diào)整涉及的人數(shù)較多，需要辦理的業(yè)務(wù)量很大。”一銀行工作人員表示。10月12日，全國主要商業(yè)銀行發(fā)布批量調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率的操作細(xì)則，明確將于10月25日“掐點(diǎn)”主動(dòng)批量調(diào)整存量房貸利率。屆時(shí)，除貸款在北京、上海、深圳等地區(qū)且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率均將調(diào)整為貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減30個(gè)基點(diǎn)。

　　截至10月15日，包括國有大行、股份制銀行在內(nèi)，以及城商行、農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行等上百家銀行，集體發(fā)布了批量調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率細(xì)則公告。多家銀行明確，存量房貸利率調(diào)整將由銀行統(tǒng)一進(jìn)行批量調(diào)整，不需要客戶提出申請(qǐng)�！皶r(shí)間緊，任務(wù)重”成為當(dāng)前銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)部門的工作寫照。

　　9月新發(fā)放房貸利率處于歷史低位

　　存量房貸利率下調(diào)進(jìn)入“倒計(jì)時(shí)”，由于此次調(diào)整涉及的范圍、幅度較大，在惠及借款人的同時(shí)，不可避免會(huì)對(duì)銀行息差產(chǎn)生影響。

　　根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的2024年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，截至今年二季度末，全國個(gè)人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%。國有四大行同期個(gè)人住房貸款余額合計(jì)約為22.3萬億元，占全國比重約為59%。

　　中泰證券研究所所長戴志鋒認(rèn)為，本輪存量房貸的調(diào)整，對(duì)銀行而言，雖然短期對(duì)息差、營收和稅前利潤有所影響，但是長期來看，有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長壓力；當(dāng)前居民還款壓力較大，存量房貸下調(diào)有助于穩(wěn)定銀行零售資產(chǎn)質(zhì)量。

　　開源證券地產(chǎn)建筑團(tuán)隊(duì)分析師齊東表示，存量房貸利率下調(diào)可以減輕居民的負(fù)債壓力，刺激消費(fèi)和投資，減輕提前還貸壓力，穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，提振購房信心，政策利率下調(diào)也預(yù)示后續(xù)房貸利率中樞進(jìn)一步下移。過往兩次存量按揭利率調(diào)整均有所成效，他認(rèn)為本輪調(diào)整雖然不能直接促進(jìn)市場去庫存，但短期市場信心或?qū)⒌玫礁纳疲�后續(xù)政策持續(xù)性仍值得關(guān)注。在寬松的貨幣政策支持下，經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長，購房信心修復(fù)企穩(wěn)，市場銷售數(shù)據(jù)有望筑底，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　萬聯(lián)證券研究所分析師郭懿表示，存量房貸利率下調(diào)有利于促進(jìn)消費(fèi)、減少提前還貸行為。銀行業(yè)整體的利潤增長或已經(jīng)進(jìn)入底部區(qū)間，盈利的穩(wěn)定性將逐步體現(xiàn)。另外，從分紅的角度看，分紅率的提升，有利于銀行股估值的提升。不過，由于銀行本身商業(yè)模式的限制，凈利潤除了分紅外，留存收益部分作為重要的資本內(nèi)源補(bǔ)充，滿足監(jiān)管對(duì)資本充足的要求，推動(dòng)未來業(yè)務(wù)和規(guī)模的擴(kuò)張。

　　10月14日，中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，9月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率約為3.32%，比上月低約2個(gè)基點(diǎn)，比上年同期低約78個(gè)基點(diǎn)。本次存量房貸利率調(diào)整后，存量房貸利率將與新發(fā)放房貸利率基本拉平，房貸整體利率水平處于歷史底部。

　　葉麥穗