新政落地后的北京樓市：觀望人群入市，開發(fā)商加緊去庫存

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 21財經(jīng)APP 李莎

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者李莎 北京報道 “開盤不到一周，我們已經(jīng)快賣完了，二期剩下的房源大概還有4套�！�10月13日上午，位于北京朝陽的和光煦境售樓處工作人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。盡管所剩房源不多，但上午11時左右，售樓處現(xiàn)場仍有六七組購房者在看房。

　　該項目9月26日開盤，共推出96套房源。除了開盤當(dāng)日認(rèn)購之外，剩余大部分成交都來自10月�！按蟛糠挚蛻糁�前就看好了，只是在等一個契機(jī)，政策出來之后很多人就出手了�！鼻笆鲣N售人員表示。

　　9月30日，北京出臺樓市新政，涉及優(yōu)化限購、降低首付比例、取消普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整存量房貸等8條內(nèi)容，政策出臺之后，市場反饋積極，熱度延續(xù)至今。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，相對而言，新政對新房市場的調(diào)動力度更大，上周北京新房網(wǎng)簽量878套，是國慶假期的2.57倍；上周二手房簽約 3735 套，相比國慶假期前一周，成交量上漲6%。新政對市場的影響能持續(xù)多久，能否真正形成上揚拐點還未可知。未來北京房地產(chǎn)政策仍有優(yōu)化空間，包括繼續(xù)優(yōu)化限購、落實取消普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)等。

　　觀望客預(yù)期轉(zhuǎn)變

　　“新政出臺之后，看房和買房的人明顯變多，新政之前中介不太會給我發(fā)看房和成交的消息，10月開始中介時不時會發(fā)一些熱門樓盤的成交信息，我朋友去一些熱度高的樓盤也遇到過銷售不太夠用、一個銷售要帶兩組客戶的情況�！�10月13日，計劃在北京購房的喬雪(化名)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

　　10月13日，位于石景山的長安源境售樓處工作人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，國慶期間該項目的到訪量和成交量都有明顯增加，到訪的既有前期觀望人群，也有新客戶。

　　10月13日14時左右，售樓處仍有約5組客戶看房。前述售樓處工作人員介紹，該項目9月下旬開盤，開盤當(dāng)日售出40余套房，到9月底又成交20余套，國慶假期成交超40套。10月13日是國慶假期后的第一個休息日，當(dāng)日成交6套左右，目前開盤房源已售出約1/3。

　　北京某品牌房企市場部人士張山(化名)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，新政后國慶假期新房市場到訪量和成交量都出現(xiàn)了顯著提升。以他所在企業(yè)一個在售樓盤為例，該樓盤國慶前周均到訪量不到300組，成交10余套。國慶假期期間，樓盤到訪量增加超2倍，成交漲幅超3倍。上周到訪量和成交量雖然不及國慶假期，但也明顯高于節(jié)前水平。

　　“新政主要刺激的是之前觀望的客群，對大家的觀望預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。”張山表示。他調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政之后，北京各板塊間的分化仍然明顯，朱辛莊、西紅門、朝陽望京和國貿(mào)輻射板塊等熱點板塊項目活躍度提升更為明顯。

　　張山注意到，新政后北京二手房市場的成交量也在增長，但“以價換量”的市場大背景沒有變，目前二手房市場成交仍以高性價比房源為主。

　　“新政出臺之后整體帶看量也起來了，這兩周我們比之前忙了很多�！�10月14日，豐臺區(qū)一位房地產(chǎn)中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。她談到，盡管帶看明顯增加，但她所在板塊的成交量沒有出現(xiàn)大幅提升的情況，性價比高的房源成交速度比較快，但新政落地之后部分房源的談價空間收窄。“有些業(yè)主有點不穩(wěn)定，在談價的時候不太好聊�！痹撝薪榉Q。

　　開發(fā)商提速去化

　　“本輪新政對新房市場的調(diào)動力度更大�！惫�毅表示，上周新房網(wǎng)簽量為878套，是國慶假期的2.57倍，與此前正常工作周相比，基本是翻倍增長的狀態(tài)。上周二手房簽約 3735 套，相比國慶假期前一周，成交量上漲了 6%。

　　究其原因，郭毅認(rèn)為，一方面，之前二手房價格已調(diào)整到位，整體看個人業(yè)主降價空間不大。政策出臺之后，部分個人業(yè)主上調(diào)售價甚至毀約，這些情況客觀上影響了二手房成交。

　　另一方面，郭毅表示，開發(fā)商去庫存動力相對積極，很多在售項目價格水平相對較低。此外，從去年到今年，一些新房項目顯著提升產(chǎn)品力、增加使用率等，如很多新項目選擇贈送飄窗和露臺，新房的性價比優(yōu)勢正在凸顯。

　　張山在近期調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，新政后到訪量和成交量明顯提升的樓盤主要是熱門板塊選擇降價跑量策略的項目，如亦莊板塊某熱門樓盤國慶假期到訪量環(huán)比增超3倍，認(rèn)購量環(huán)比暴漲4倍。區(qū)位無優(yōu)勢降價不明顯或者在8~9月已率先降價的項目被擠壓分流的現(xiàn)象顯著，出現(xiàn)到訪量漲但轉(zhuǎn)化率低的情況。

　　記者在走訪中了解到，截止到10月13日，和光煦境和長安源境都維持國慶期間的折扣力度，在售價格均低于備案價格。張山所在企業(yè)的在售項目也繼續(xù)維持國慶期間的折扣�！氨M管有利好政策支持，但當(dāng)前北京樓市仍為買方市場，在售項目仍以降價跑量為主，房企正在抓住市場窗口期提速去化�！睆埳秸f。

　　郭毅表示，從當(dāng)前市場基本面看，本輪政策雖有明顯成效，但開發(fā)商仍較謹(jǐn)慎，因為政策對市場的影響能持續(xù)多久，能否真正形成上揚拐點仍未可知。開發(fā)商更關(guān)注當(dāng)下庫存去化，在價格策略上仍會保持相對優(yōu)惠的狀態(tài)。整體來看，當(dāng)前官宣收回折扣的新房項目較少，但部分新房項目確實存在收回折扣的情況。這些收回折扣的項目一般此前優(yōu)惠力度較大，具備價格調(diào)整空間，且新政出臺后關(guān)注度、到訪量和認(rèn)購情況都較好，具備收回折扣的市場面基礎(chǔ)。

　　郭毅表示，從當(dāng)前的情況來看，調(diào)控政策對三四五線城市的拉動力度有限，核心還是要發(fā)揮一線城市的龍頭帶動作用。未來北京政策調(diào)整仍有充足空間。如限購還有繼續(xù)優(yōu)化的可能，普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的取消，還有待稅務(wù)等部門出臺更明確的支持政策。如果未來北京市場出現(xiàn)調(diào)整情況，仍可以拿出很多政策調(diào)控工具，給市場提供持續(xù)利好，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。