重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策頻出，多地啟動“工抵房”價格管控

　　記者 李莎

　　9月中央政治局會議釋放房地產(chǎn)政策調(diào)整的積極信號，9月底四個一線城市相繼推出樓市新政，進(jìn)一步加快各地樓市政策調(diào)整步伐。僅9月30日當(dāng)日，重點(diǎn)城市中武漢、廈門、東莞等城市均出臺樓市新政，支持合理住房需求釋放。

　　系列政策利好疊加國慶假期促銷力度加大，國慶假期重點(diǎn)城市樓市活躍度明顯提升�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，國慶假期北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、西安、濟(jì)南、蘇州、鄭州、重慶、南京等22個重點(diǎn)城市到訪量均有不同程度回升，整體認(rèn)購面積環(huán)比增長12%，同比上升26%。同期北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、青島、天津等19個重點(diǎn)城市二手房成交面積同比增長161%，成交回暖幅度好于新房。

　　值得注意的是，目前各地不同程度存在銷售“工抵房”的現(xiàn)象，其中不乏以“工抵房”名義促銷的特價房源，對當(dāng)?shù)胤績r帶來擾動風(fēng)險，江西資溪、豐城、瑞金、鄱陽、贛江新區(qū)等地發(fā)文加強(qiáng)“工抵房”價格管控。各地房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和精細(xì)化程度有所加強(qiáng)，但放開限制性措施、加大房地產(chǎn)金融支持力度仍是近期各地新政的重要著力點(diǎn)。

　　中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，未來北京、上海和深圳的限制性政策仍有優(yōu)化空間，二線城市及三四線城市也有望加大購房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動市場量價企穩(wěn)。目前“銀十”開局表現(xiàn)超預(yù)期，核心城市市場回穩(wěn)態(tài)勢明顯，居民置業(yè)信心開始恢復(fù)，預(yù)計短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場銷售數(shù)據(jù)或出現(xiàn)明顯增長。接下來，推動經(jīng)濟(jì)基本面改善仍是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵，四季度若政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，核心城市樓市或筑底企穩(wěn)，全國市場企穩(wěn)亦可期。

　　樓市新政密集推出

　　9月26日中央政治局會議首次提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，明確要調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率等內(nèi)容，釋放了積極的政策信號，打開新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整窗口。

　　9月29日，央行落地一攬子房地產(chǎn)金融舉措，包括批量調(diào)整存量房貸利率、優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例、完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制等等，對穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期產(chǎn)生更加積極的作用。

　　隨后，9月最后兩天，上海、廣州、深圳和北京均推出樓市新政，涉及限購政策優(yōu)化、降低首付比例、減少增值稅免征年限、適時取消普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，進(jìn)一步降低購房門檻和購房成本，著力增加市場需求量。作為重要的樓市風(fēng)向標(biāo)，一線城市樓市新政的推出，加快了各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化的步伐。

　　9月30日，河南出臺20條措施，從全面取消限購，嚴(yán)控商品房建設(shè)增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，推動認(rèn)房不認(rèn)貸、推進(jìn)住房“以舊換新”等方面，從全省層面對房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向和著力點(diǎn)進(jìn)行部署。

　　同日，福建發(fā)布樓市新政，包括支持各城市因城施策取消住房限購、限售、限價等方面限制性措施，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)二套房首付比例，加大公積金購房支持力度，落實(shí)降低存量房貸利率政策等等。

　　在城市層面，10月9日，杭州出臺新政，首套房、二套房首付比例統(tǒng)一為15%，提高公積金貸款額度、落實(shí)降低存量房貸利率、取消新出讓用地限價措施、因地施策加大購房支持力度等；同日，福州發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)政策，同樣將首套房、二套房比例統(tǒng)一為15%，優(yōu)化家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)降低存量房貸利率、及時取消首套房和二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、支持商品房營銷推廣等等。

　　9月中央政治局會議召開后出臺房地產(chǎn)新政的還有無錫、廈門、武漢、東莞、中山等地，著力優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策、取消限制性措施。

　　系列利好政策提振市場信心，疊加各地多樣化促銷活動，目前重點(diǎn)城市購房的優(yōu)惠力度加大，從而促進(jìn)國慶假期期間重點(diǎn)城市市場活躍度明顯回升，“銀十”開局良好。

　　徐躍進(jìn)表示，國慶假期期間房企促銷力度普遍加大，核心城市樓盤到訪量、認(rèn)購量均較節(jié)前大幅提升，部分項(xiàng)目成交量已超9月全月，市場回穩(wěn)跡象明顯。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，國慶假期重點(diǎn)10城二手房成交同比倍增161%，重點(diǎn)城市來訪、認(rèn)購量均有不同程度回升，顯著好于9月，總體有止跌回穩(wěn)趨勢。四個一線城市新房和二手房成交均大幅增長，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等地來訪量和認(rèn)購量小幅上升，多數(shù)城市雖行情相對平淡，但已有止跌回穩(wěn)跡象。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，近期各地加快落地各項(xiàng)政策，核心城市房價有望趨穩(wěn)，四季度房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，加快核心城市市場筑底企穩(wěn)步伐，也有望進(jìn)一步帶動全國房地產(chǎn)市場筑底節(jié)奏。

　　從政策趨勢來看，陳文靜認(rèn)為，短期內(nèi)一線城市政策已基本到位，未來限制性政策仍具備優(yōu)化空間，二線和三四線城市也有望加大購房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動市場量價趨向穩(wěn)定。完善去庫存政策，改善市場供求關(guān)系或是政策重要發(fā)力點(diǎn)。

　　多地出手管控“工抵房”價格

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪發(fā)現(xiàn)，各地存在銷售“工抵房”的情況。

　　一位在北京某品牌房企市場部門就職的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“工抵房”和房企經(jīng)營情況以及項(xiàng)目銷售情況強(qiáng)相關(guān)，據(jù)其了解，有的房企在支付合同款存在困難的情況下，會選擇將一些銷售表現(xiàn)不佳的房源或者車位倉儲抵扣給工程方，有的開發(fā)商幫忙銷售，也有的工程方直接銷售，這些房源一般比在售的商品房便宜。

　　徐躍進(jìn)表示，“工抵房”是長期存在的一種特殊房源，其數(shù)量多少與房地產(chǎn)市場走勢高度相關(guān)。目前市場處于調(diào)整階段，房企銷售回款相對乏力，同時工程款支付壓力較大，“工抵房”數(shù)量相對有所增加。未來如果政策進(jìn)一步發(fā)力，市場能夠逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，房企銷售、融資環(huán)境改善，資金壓力得到一定緩解，“工抵房”數(shù)量可能會相應(yīng)減少。“工抵房”售價通常會低于項(xiàng)目案場售價，如果“工抵房”大規(guī)模存在，會在一定程度上對市場價格造成影響。

　　“杭州在售新房中幾乎沒有真正意義上的‘工抵房’。”杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，杭州市面上大量有所謂“工抵房”房源的樓盤，主要是分布在近郊和遠(yuǎn)郊。這些樓盤成交速度慢，區(qū)域二手房價格明顯回調(diào)，樓盤借著“工抵房”的名義，實(shí)際是打折促銷，這也能在一定程度上減少對老業(yè)主的心理刺激。

　　不只是杭州，重慶、深圳、北京等多地中介也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道談到，目前市場上的在售新房房源中，存在以“工抵房”為噱頭推出特價房的情況。重慶一位中介向記者表示，這些以“工抵房”名義銷售的房源比正常銷售的房源便宜10%左右，一般是銷售情況不理想的樓盤，多位于周邊區(qū)域，核心區(qū)很少。也有杭州中介稱，不同樓盤以“工抵房”名義銷售的房源價格有所差別，一般不會低于7折，正常在85折以內(nèi)。

　　但多位受訪者均談到，在售的新房房源中，盡管“工抵房”占比不大，但會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格帶來擾動風(fēng)險，不利于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

　　針對這樣的情況，江西資溪、豐城、瑞金、鷹潭余江、鄱陽、贛江新區(qū)等地出手加強(qiáng)“工抵房”價格管控，防止“工抵房”以過低的價格擾亂市場。

　　如9月29日，江西省撫州市資溪縣發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)資溪縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施》，文件明確要穩(wěn)妥處置“工抵房”，加強(qiáng)對“工抵房”價格管控，網(wǎng)簽備案價格應(yīng)與該小區(qū)平均價格相匹配。再如9月初江西省瑞金市發(fā)布的樓市新政中也談到穩(wěn)妥處置“工抵房”的問題，強(qiáng)調(diào)“工抵房”網(wǎng)簽備案價格應(yīng)與該小區(qū)平均價格相匹配。

　　陳文靜表示，通常“工抵房”價格會明顯低于同小區(qū)房源均價，地方通過更為精細(xì)的管控，有利于保障當(dāng)?shù)胤績r平穩(wěn)運(yùn)行，但嚴(yán)格管控也會導(dǎo)致項(xiàng)目出售更為困難，影響相關(guān)資金回收節(jié)奏。未來地方收購或是一種可行的方式，一方面，地方政府收購“工抵房”用于保障房，收購價格相對可控，一定程度可以穩(wěn)定房價；另一方面，收購后也可促進(jìn)相關(guān)方收回現(xiàn)金，修復(fù)市場預(yù)期。