樓市重大利好持續(xù)釋放：滬廣深新政先行，“銀十”可期

　　近日央行明確要調(diào)整房貸政策、中央政治局會議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)要支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策。

　　當(dāng)晚，上海、廣州、深圳發(fā)文跟進(jìn)，三地新政涉及優(yōu)化限購、降低首付比例、降低增值稅免征年限等多個方面。北京新政呼之欲出。9月30日，房地產(chǎn)板塊開盤掀起漲停潮，信達(dá)地產(chǎn)、新城控股、綠地控股等十余股當(dāng)日盤內(nèi)觸及漲停。

　　在調(diào)整限購方面，廣州全面取消限購，上海和深圳則分區(qū)優(yōu)化限購。上海將非滬籍居民購買外環(huán)外住房的社保年限從滿3年降低到滿1年，并提升居住證購房待遇，在限購政策基礎(chǔ)上在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)增加1套房的購房資格。深圳戶籍家庭和單身人士在原有限購政策基礎(chǔ)上，在外圍區(qū)域可再購買1套住房；非深圳戶籍家庭在繼續(xù)限購1套基礎(chǔ)上，在中心區(qū)購房的社�；騻�稅年限從3年降低為1年，外圍區(qū)域不再有社�；騻�稅要求等。

　　在降低首付比例方面，上海首套房首付比例從20%降至15%，二套房首付比例從35%降至25%，差異化政策區(qū)域首付比例從30%降至20%。深圳首套房和二套房首付比例分別降至15%和20%等。

　　除了市場關(guān)注度最高的限購和房貸政策調(diào)整之外，上海和深圳均將增值稅免征年限從5年降低到2年，上海新政還涉及存量房貸利率調(diào)整、取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)等。深圳新政還涉及商住房和商務(wù)公寓可上市交易等。

　　在中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜看來，三地政策著力增加購房需求總量、降低購房門檻、降低購房成本，整體政策力度在預(yù)期之內(nèi)。

　　陳文靜談到，限購的優(yōu)化有望促進(jìn)更多住房需求進(jìn)入市場，上海外環(huán)外市場活躍度有望回升，廣州和深圳市場也有望開啟一段時間的修復(fù)行情。信貸政策的優(yōu)化進(jìn)一步降低了購房者的購房門檻和購房成本，有助于帶動剛需和改善性住房釋放。

　　上一輪政策效用逐漸減弱，近期一線城市市場面臨調(diào)整壓力�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅分別成交106萬平方米、143萬平方米、176萬平方米和100萬平方米，環(huán)比分別下降7%、22%、9%和2%。今年前三季度，四地新建商品住宅累計同比降幅在11%~35%之間，其中北京和上海降幅均超三成。整體看一線城市房價也尚未止跌。

　　在庫存方面，據(jù)前述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化周期僅為13.4個月，目前因前期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)已消耗殆盡，加之改善客群階段性疲軟，整體去化周期同比去年依舊接近翻番。廣州、深圳8月末去化周期均在20個月以上。

　　9月24日央行明確要降低存量房貸利率，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。9月26日召開的中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率。

　　9月29日，央行再次發(fā)文，存量房貸利率下調(diào)方案正式落地，10月31日前商業(yè)銀行將統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整，11月1日起，存量房貸價款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，接下來存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的聯(lián)動性會進(jìn)一步增強(qiáng)，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場盡快止跌回穩(wěn)。

　　重大利好信號持續(xù)釋放，陳文靜表示，最近幾天部分項目咨詢量、帶看量出現(xiàn)明顯回升，但整體尚不明顯。本次上海、深圳、廣州快速跟進(jìn)樓市新政，也是積極響應(yīng)中央政治局會議的具體表現(xiàn)，北京的新政或已在路上，政策內(nèi)容或涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例等多個方面，上海、深圳限制性政策依然具備優(yōu)化空間。

　　陳文靜表示，預(yù)計10月各地房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，也將進(jìn)一步帶動全國房地產(chǎn)市場活躍度修復(fù)。但如果要推動全國房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，預(yù)計仍需更多政策落地。

　　記者李莎 北京報道