存量房貸利率再下調影響有多大？專家：綜合看待一攬子新政合力

　　9月24日，“一行一局一會”在國新辦新聞發(fā)布會上宣布一組政策“大禮包”，其中，存量房貸利率調整依然是關注焦點。央行行長潘功勝表示，將引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

　　這也是繼去年7月之后，監(jiān)管時隔一年多再度表態(tài)統(tǒng)一下調存量房貸利率，預計惠及5000萬家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總計在1500億元左右。

　　息差持續(xù)承壓背景下，新政對銀行的影響也備受關注。綜合業(yè)內人士觀點，存量房貸利率下調對銀行息差的沖擊客觀存在，但在量上有助于遏制提前還貸、緩解零售資產規(guī)模和質量壓力，具體影響也要與降準降息等一攬子增量政策綜合辯證看待，整體影響可控。

　　為何再次下調？

　　進入下半年，市場上關于存量房貸利率再次調整的呼聲日益高漲。

　　潘功勝在發(fā)布會上介紹此次調整背景時表示，去年8月，人民銀行推動商業(yè)銀行有序降低存量房貸利率，群眾獲得感強，效果較好。今年5月17日，全國房貸利率政策下限放開后，新發(fā)放房貸利率在貸款市場報價利率(LPR)基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，新老房貸利差再度拉大。對此，央行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青認為，受今年2月，5年期以上LPR報價大幅下調25個基點、“5.17”房地產新政取消全國層面房貸利率下限等影響，今年7月新發(fā)個人住房貸款利率降到了3.4%，較此前調降后的存量首套房貸利率低87BP(0.87個百分點)，而其他存量房貸利率水平更高。另外，當前居民投資理財收益率也要明顯低于存量房貸利率。受存量房貸利率偏高影響，現(xiàn)階段提前還貸現(xiàn)象比較明顯，對居民消費構成較大負面影響，是今年以來消費增速偏緩的一個重要原因。

　　他表示，對銀行而言，居民較大規(guī)模提前償還房貸，意味著高收益、低風險的優(yōu)質信貸資產流失，特別是在當前金融機構普遍面臨“資產荒”的背景下，這會對銀行利潤形成較為嚴重的侵蝕。更為重要的是，持續(xù)出現(xiàn)較大規(guī)模的提前還貸，會向房地產市場傳遞負面信號，不利于扭轉市場預期，推動樓市企穩(wěn)回暖。

　　對于50BP左右的調降空間，市場上也有機構做過測算。中泰證券銀行業(yè)首席分析師戴志鋒認為，若不考慮新的存量調整政策，結合今年以來LPR下調35BP，到2025年初，存量房貸利率或下降至3.9%以下，而新發(fā)房貸利率或在3.35%左右。

　　根據(jù)央行2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告，去年9月啟動存量房貸利率下調后，共有超過23萬億元的存量首套房貸利率下調，占2023年末存量購房貸款規(guī)模的6成，利率平均水平下調73個基點，降至4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。

　　潘功勝表示，此次存量房貸調整將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)約1500億元左右，有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　潘功勝透露，近期，央行將正式發(fā)布文件，銀行也需要一點時間進行必要的技術準備。他同時也指出：“之所以說是平均，因為貸款在不同時期放的，不同時期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣。”

　　他表示，下一步，央行將進一步完善房貸定價機制，由銀行和借款人借貸雙方根據(jù)市場化原則，自主協(xié)商、動態(tài)調整。關于此前市場上討論的存量房貸跨行轉按揭，潘功勝則在會后透露，初期會先在本行行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼對第一財經表示，集中調整存量房貸利率是特殊時期實行的特殊政策，不應該常態(tài)化、經常性地實施。市場權威專家對第一財經表示，央行的表述也意味著，此次將是政策端最后一次統(tǒng)一下調存量房貸利率。

　　對銀行影響如何？

　　政策落地對銀行有何影響？

　　王青表示，一方面，存量房貸利率下調將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的沖擊，同時釋放穩(wěn)樓市的積極信號，有助于推動樓市企穩(wěn)回暖；另一方面，截至6月末，存量房貸規(guī)模為37.8萬億元，利率下調0.5個百分點，意味著銀行1年的利息收入就要減少1890億元，約相當于2023年銀行業(yè)利潤總額的8.2%左右。

　　董希淼表示，在2023年9月集中調降存量房貸利率之后，2024年如果再次集中調降存量房貸利率，將不可避免對商業(yè)銀行特別是房貸比例較高的大型商業(yè)銀行帶來影響。而且，如果LPR下降0.2個百分點，存量和新增房貸利率還將進一步降低。

　　據(jù)此前中泰證券測算，在存量房貸利率下調50BP的情況下，將拖累上市銀行2025年的息差約5.6BP，對營收和稅前利潤的影響分別在3.1%和7%左右。其中，大行受影響最大，其次是股份行、農商行、城商行。

　　對于存量房貸利率下調能否緩解大規(guī)模提前還貸，此前市場上也有不同聲音，其中一個原因在于，去年9~10月的存量房貸利率下調并未止住個人住房貸款余額下降的趨勢。今年6月末，個人住房貸款余額較去年9月減少了約6100億元。

　　對此，重陽投資在一份報告中指出，表面上看，存量房貸利率下調后的半年內，個人住房貸款余額的下降速度更快了。實際上，這是新房和二手房等房屋成交量下降、無風險利率進一步下行、居民部門風險偏好和預期進一步惡化共同作用的結果。如果沒有去年的存量房貸利率下調，個人住房貸款余額的降幅可能更大。事實上，今年1~7月居民部門信貸僅增加了12500億元，同比大幅少增13493億元。如果存量房貸利率不及時下調，居民部門整體信貸余額也存在負增長的風險。

　　對于息差沖擊，王青認為，接下來，監(jiān)管層將通過引導商業(yè)銀行有序下調存款利率的方式予以緩解。“截至6月末，商業(yè)銀行各項存款余額為296.5萬億元。這意味著若存款利率平均下調6.4個基點，即可彌補存量房貸利率下調50BP對銀行利潤帶來的影響。這能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時，緩解對銀行利潤的擠壓�！彼�在報告中表示。

　　事實上，監(jiān)管部門宣布的一攬子金融支持舉措是多維度的，在降準降息方面力度也超出預期。潘功勝表示，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在今年年內還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率0.25~0.5個百分點。降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%，帶動各類市場基準利率進行調整，預計將帶動中期借貸便利(MLF)利率下調約0.3個百分點，預期LPR、存款利率等也將隨之下行0.2個百分點至0.25個百分點。

　　潘功勝也進一步表示，這次利率調整對銀行凈息差的影響總體保持中性。下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。央行降準相當于為銀行直接提供低成本的、長期的資金運營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。此外，預期貸款市場報價利率、存款利率將會對稱下行。同時，因為存款利率重新定價要比貸款慢，所以前幾次引導存款利率下行的重定價效果，也會隨時間推移累計顯現(xiàn)。

　　董希淼認為，今年以來，隨著存款利率持續(xù)下調和整治“手工補息”等政策效應顯現(xiàn)，商業(yè)銀行資金成本已經有所降低。全面降準、降低政策利率，以及推動存款利率繼續(xù)下降，都將進一步降低銀行資金成本，預計商業(yè)銀行凈息差有望保持基本穩(wěn)定。

　　從二級市場來看，在“一行一局一會”重磅發(fā)聲后，A股早盤集體高開，午后持續(xù)走強，截至收盤，上證指數(shù)上漲4.15%，收于2863點.13，深證成指漲幅4.36%，創(chuàng)業(yè)板漲5.54%。滬深兩市成交總額9713億元，創(chuàng)5月20日以來新高，較前一交易日的5510億元暴增4203億元，兩市5100只股票上漲。板塊中，房地產震蕩上揚，銀行等大金融板塊持續(xù)走強。