中新經(jīng)緯9月24日電 題：新發(fā)放居民房貸利率還有較大下調(diào)空間

　　作者 王青 東方金誠首席宏觀分析師

　　馮琳 東方金誠研究發(fā)展部總監(jiān)

　　中國人民銀行(下稱央行)行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

　　根據(jù)2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，2023年9月啟動存量房貸利率下調(diào)后，共有超過23萬億元的存量首套房貸利率下調(diào)，利率平均水平下調(diào)73個基點，降至4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。不過，受2024年2月5年期以上LPR(貸款市場報價利率)大幅下調(diào)、“5.17”房地產(chǎn)新政取消全國層面房貸利率下限等影響，2024年7月新發(fā)個人住房貸款利率降到了3.4%，也就是說要比此前調(diào)降后的存量首套房貸利率低87個基點，而其它存量房貸利率水平更高。另外，當(dāng)前居民投資理財收益率也要明顯低于存量房貸利率。

　　受存量房貸利率偏高影響，現(xiàn)階段出現(xiàn)了提前還貸現(xiàn)象。對銀行而言，居民較大規(guī)模提前償還房貸，意味著高收益、低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)流失，這會對銀行利潤形成較大影響。

　　本次存量房貸利率平均下調(diào)50個基點左右，能夠顯著緩解提前還貸現(xiàn)象，對銀行凈息差的影響將通過引導(dǎo)存款利率下調(diào)予以緩解。同時，這也在釋放穩(wěn)樓市的積極信號，有助于推動樓市穩(wěn)步發(fā)展。需要指出的是，截至6月末，存量房貸規(guī)模為37.8萬億元，利率下調(diào)0.5個百分點，意味著銀行1年的利息收入就要減少1890億元。我們認為，接下來監(jiān)管層將通過引導(dǎo)商業(yè)銀行有序下調(diào)存款利率的方式予以緩解。

　　央行宣布，“統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%”，這將有效降低改善性需求的購房門檻。與此同時，央行還宣布，“將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵”，這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度，緩解商品房市場庫存壓力。

　　我們認為，接下來的重點是進一步下調(diào)新發(fā)放居民房貸利率，這是提升樓市預(yù)期的關(guān)鍵。本次央行宣布下調(diào)政策利率20個基點后，新發(fā)放居民房貸利率會跟進下調(diào)。預(yù)計進一步下調(diào)房貸利率，對房地產(chǎn)行業(yè)實施定向降息，將是未來樓市支持政策的主要發(fā)力點。(中新經(jīng)緯APP)

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