地方釋放積極信號 樓市政策優(yōu)化預(yù)期增強

　　21世紀經(jīng)濟報道 張敏

　　9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》的實施意見發(fā)布，并強調(diào)，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度等。

　　其中，“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”的要求，因業(yè)界呼吁較多及簡單易操作的特征，成為外界關(guān)注的焦點，也被認為是短期內(nèi)最有可能落地的樓市政策。

　　兩天后，無錫市政府召開全市房地產(chǎn)市場穩(wěn)投資促消費工作推進會，無錫市市長趙建軍在講話中強調(diào)，抓緊出臺新一輪房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)化政策。

　　近期，房地產(chǎn)市場繼續(xù)深度調(diào)整，市場升溫態(tài)勢未能真正確立，業(yè)界期待政策層面繼續(xù)釋放利好。同時，梳理過往的樓市調(diào)控歷程不難發(fā)現(xiàn)，國慶長假前夕曾有出臺重磅樓市政策的先例。

　　隨著上述兩城市釋放積極信號，近期樓市政策優(yōu)化的預(yù)期正在增強。

　　積極信號

　　現(xiàn)行的北京普通住宅標準于2023年12月制定，今年起實施。按照標準，享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足三項條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；2.單套住房建筑面積在144平方米(含)以下；3.5環(huán)內(nèi)住房成交價格在85000元/平方米(含)以下、5—6環(huán)住房成交價格在65000元/平方米(含)以下、6環(huán)外住房成交價格在45000元/平方米(含)以下。

　　非普通住宅的交易稅費，要明顯高于普通住宅。近些年，北京樓市需求結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善性需求不斷釋放，大戶型、高總價房源的交易量增多。此次調(diào)整前，不少住房被認定為非普通住宅，購房者需要承擔(dān)相對較高的稅費。因此，關(guān)于及時調(diào)整普宅標準的呼聲一直存在。

　　近期北京強調(diào)，“適時取消”普宅和非普宅標準，在某種程度上超出了外界預(yù)期。分析人士認為，若能直接取消這一標準，可免去政策的滯后性問題。此舉有望降低非普宅的交易稅費，有助于降低購房成本，并帶動改善性住房需求釋放。

　　這一做法有政策依據(jù)。黨的二十屆三中全會明確，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，允許有關(guān)取消普通住宅和非普通住宅標準，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。

　　9月，山西省發(fā)文明確，“取消普通住宅和非普通住宅標準”。北京則是一線城市中，首個公開提出這一做法的城市。

　　北京的此番表態(tài)，在政策層面有著積極的信號意義。

　　今年以來，房地產(chǎn)市場一直處于調(diào)整期。1—8月，全國新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬億元，下降23.6%。本月以來，樓市表現(xiàn)繼續(xù)平淡，傳統(tǒng)“金九”成色不足。

　　政策層面，今年各級監(jiān)管部門繼續(xù)密集推出樓市政策，“517新政”更是將購房信貸門檻降至歷史最低。但不同城市的政策力度不一，三四線城市已應(yīng)出盡出，熱點一二線城市則仍存優(yōu)化空間。其中一線城市的購房門檻仍然相對較高，其政策動作也通常具有風(fēng)向標意義。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀經(jīng)濟報道表示，當前北京房地產(chǎn)政策整體仍較為嚴格，特別是限購政策，處于全國最嚴狀態(tài)，具備較大的優(yōu)化空間。從全國層面看，也需要北京發(fā)揮大城市帶動效用，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　光大證券也分析稱，隨著北京率先出臺相關(guān)政策措施，預(yù)計后續(xù)更多的城市有望跟進，推動樓市回暖。

　　9月22日，無錫市也釋放了積極的政策信號。當日的房地產(chǎn)市場穩(wěn)投資促消費工作推進會指出，統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)投資、促消費、防風(fēng)險、惠民生各項工作，……加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為更好滿足人民群眾多樣化住房需求、鞏固和增強經(jīng)濟回升向好態(tài)勢提供有力支撐。會議還強調(diào)，堅決完成保交樓保交房目標任務(wù)，抓緊出臺新一輪房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)化政策并做好宣傳解讀。

　　多位分析人士指出，在市場繼續(xù)調(diào)整，前期政策效果遞減的情況下，樓市政策優(yōu)化的預(yù)期正在加強。

　　政策預(yù)期

　　梳理過往的樓市調(diào)控歷程不難發(fā)現(xiàn)，國慶長假前夕，曾有多項重磅樓市政策出臺。

　　2010年9月29日，調(diào)控樓市的“新國五條”出臺，提高購房首付比例和貸款利率，并暫停發(fā)放三套房貸款。

　　2014年9月30日，監(jiān)管部門將首套房的最低首付比例降至30%，貸款利率下限調(diào)整為基準利率的0.7倍，同時實施“認房不認貸”。

　　2016年9月末，北京、天津發(fā)布樓市調(diào)控新政，隨后引發(fā)多個熱點城市跟進，政策以提高購房信貸門檻為主。

　　2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。次日，有關(guān)監(jiān)管部門再發(fā)文，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，并實施稅收優(yōu)惠。

　　2023年9月末，多城出臺樓市政策，主要包括松綁限購和限售政策，執(zhí)行“認房不認貸”，降低個人住房貸款利率下限等。

　　綜合近期的房地產(chǎn)市場環(huán)境，分析人士普遍認為，今年9月末，樓市政策有望繼續(xù)迎來調(diào)整。

　　其中，北京、無錫可能率先出臺相關(guān)措施，其他重點城市大概率會跟進。另外不排除相關(guān)部委推出調(diào)控措施的可能。

　　陳文靜表示，除了取消普通住宅和非普通住宅標準外，北京有望在土拍中逐步優(yōu)化交易規(guī)則、優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計規(guī)則，為“好房子”建設(shè)提供更多支持。此外，推進商品房現(xiàn)售制度，強化以“白名單”為基礎(chǔ)的融資方式，也將是政策調(diào)整的重要方向。

　　而按照無錫釋放的信息，促進住房消費，強化房票安置、以舊換新，被認為是重要的政策內(nèi)容。

　　就全國市場而言，中指研究院指出，預(yù)計放寬核心城市限制性政策仍是需求端優(yōu)化的重要方向，各地降低房貸利率、降低交易稅費等仍有進一步調(diào)整空間，同時各地購房補貼力度有望進一步加大。

　　該機構(gòu)還表示，去庫存方面，目前受收購價格、資金成本、房源錯配等因素影響，地方國企收儲落地節(jié)奏仍較慢，未來若在收購存量房用途范圍、收購對象范圍、金融支持等方面繼續(xù)優(yōu)化，市場信心有望有所修復(fù)。

　　光大證券則指出，在美聯(lián)儲正式降息之后，下調(diào)存量房貸利率的可能性正在上升，一旦預(yù)期兌現(xiàn)，這一舉措有望提振樓市的信心。