中新經(jīng)緯9月20日電 (薛宇飛)19日，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT在上交所敲鐘上市，20日，華夏大悅城商業(yè)REIT登陸深交所。今年以來(lái)，REITs產(chǎn)品的上新速度有所加快，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，已上市的公募REITs共有44單。同時(shí)，還有多只REITs更新進(jìn)度條，上市進(jìn)度更進(jìn)一步。

　　高分紅是REITs的特征之一，據(jù)上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心數(shù)據(jù)，2024年REITs市場(chǎng)的分紅收益率為5.41%，小幅領(lǐng)先中證紅利指數(shù)。另外，今年2月份以來(lái)，REITs在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格不斷走高，高分紅加上價(jià)格上漲帶來(lái)的資本利得，使得REITs持續(xù)受到關(guān)注。

　　機(jī)構(gòu)認(rèn)為，該板塊仍具備較好的投資機(jī)會(huì)，但也要關(guān)注產(chǎn)品的基本面。

　　首單混裝REIT如何穩(wěn)定出租率？

　　據(jù)了解，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)是位于天津經(jīng)開(kāi)區(qū)的天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車(chē)廠房產(chǎn)業(yè)園。2023年，天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為8324.35萬(wàn)元人民幣，同比增長(zhǎng)4.73%，其中，租金收入為5664.91萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)收入為2659.44萬(wàn)元。截至2024年5月31日，數(shù)字產(chǎn)業(yè)園的出租率為83.19%。大陸汽車(chē)廠房總建筑面積為6.32萬(wàn)平方米，2023年的營(yíng)業(yè)收入為3879.40萬(wàn)元，與2022年持平，全部為租金收入，出租率為100%。產(chǎn)業(yè)園與廠房的搭配，使得該只基金成為首單混裝REIT。

　　以產(chǎn)業(yè)園為底層資產(chǎn)的REIT，其出租率以及未來(lái)出租情況始終受到投資者關(guān)注。在近日的實(shí)地調(diào)研中，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理江洲對(duì)中新經(jīng)緯等媒體表示，去年有兩三只REITs產(chǎn)品的業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)，這種背景下，博時(shí)基金挑選資產(chǎn)時(shí)也充分考慮到這一問(wèn)題，會(huì)挑選能代表天津經(jīng)開(kāi)區(qū)整個(gè)產(chǎn)業(yè)特征的資產(chǎn)，大陸汽車(chē)廠房代表經(jīng)開(kāi)區(qū)的汽車(chē)制造及零部件產(chǎn)業(yè)，數(shù)字產(chǎn)業(yè)園代表數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這兩個(gè)資產(chǎn)中的租戶穩(wěn)定性相對(duì)較高，數(shù)字產(chǎn)業(yè)園中的租戶有約50%是央企、國(guó)企，租戶結(jié)構(gòu)良好。

　　博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT是博時(shí)基金首只REITs產(chǎn)品，該產(chǎn)品基金經(jīng)理胡海濱表示，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT中的兩類資產(chǎn)的特點(diǎn)各有不同，廠房類項(xiàng)目的租金比較穩(wěn)定，但租金增長(zhǎng)率相對(duì)平穩(wěn)。研發(fā)辦公類項(xiàng)目抗周期的能力弱，但租金和出租率提升的空間較高，兩類資產(chǎn)有不同的經(jīng)濟(jì)屬性，混在一起，比較符合投資者預(yù)期。兩項(xiàng)資產(chǎn)混裝在一起，有利于平復(fù)投資者對(duì)研發(fā)辦公類出租率有波動(dòng)的擔(dān)憂，又能避免投資者覺(jué)得估值沒(méi)什么想象力的缺點(diǎn)。

　　多只產(chǎn)品等待上市

　　今年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行明顯加快，已有11單REITs上市，6單項(xiàng)目發(fā)布擴(kuò)募公告。2022年、2023年，分別有13單、6單REITs成立。截至今年9月20日，全市場(chǎng)共有44單公募REITs上市。

　　從產(chǎn)品發(fā)售階段的表現(xiàn)看，多只REITs基金獲得了投資者超額認(rèn)購(gòu)。在發(fā)售階段，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT網(wǎng)下共27家投資者管理的79個(gè)配售對(duì)象參與報(bào)價(jià)，網(wǎng)下和網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為7.66倍和9.17倍，其中，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)今年以來(lái)產(chǎn)權(quán)類公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新高。

　　在開(kāi)售當(dāng)日，華夏大悅城商業(yè)REIT就提前結(jié)束公眾發(fā)售，公眾投資者和網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例分別為37.089%和36.585%，基金比例配售前認(rèn)購(gòu)金額累計(jì)48.124億元。招商基金蛇口租賃住房REIT在發(fā)售時(shí)，收到了來(lái)自79家網(wǎng)下投資者管理的207個(gè)配售對(duì)象的有效報(bào)價(jià)，網(wǎng)下詢價(jià)階段全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)103.66倍，創(chuàng)下2024年以來(lái)公募REITs網(wǎng)下全場(chǎng)詢價(jià)倍數(shù)的新高。

　　還有多只產(chǎn)品更新上市進(jìn)度。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月19日，共有3單REITs項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)為“已申報(bào)”(1單為首發(fā)，2單為擴(kuò)募)，4單為“已受理”，4單為“已問(wèn)詢”，3單為“已反饋”(2單為首發(fā)，1單為擴(kuò)募)，12單為“通過(guò)”。

　　同時(shí)，項(xiàng)目種類不斷增多，首單水利設(shè)施REIT、首單科創(chuàng)孵化器REIT、首單供熱REIT等產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。

　　未來(lái)走勢(shì)如何？

　　二級(jí)市場(chǎng)方面，已上市REITs一改2023年頹勢(shì)，價(jià)格持續(xù)走高。參考中證REITs(收盤(pán))指數(shù)走勢(shì)，從2024年2月初開(kāi)始，該指數(shù)不斷上漲，從今年以來(lái)最低點(diǎn)的2月5日算起，到9月19日，該指數(shù)累計(jì)漲幅為10.05%。中證REITs全收益指數(shù)也有類似表現(xiàn)，今年2月5日至9月19日，累計(jì)上漲15.63%。

　　對(duì)于2022年底至2024年初REITs價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)的原因，江洲認(rèn)為，一是，投資者對(duì)底層資產(chǎn)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)沒(méi)有那么樂(lè)觀；二是，部分同類型REITs出現(xiàn)業(yè)績(jī)不佳的情況，導(dǎo)致投資者對(duì)其他類型的資產(chǎn)產(chǎn)生恐懼心理；三是，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)單邊下跌時(shí)，很多機(jī)構(gòu)被動(dòng)止損，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性調(diào)整。

　　江洲稱，今年2月份以來(lái)的REITs價(jià)格大幅反彈，反映的是估值迅速恢復(fù)。他認(rèn)為，2023年出現(xiàn)的負(fù)面因素已經(jīng)不存在，投資者更加成熟，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的配套措施也更加完善，宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好，這些因素共同推動(dòng)REITs在二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)較好行情。

　　海通證券表示，對(duì)比REITs產(chǎn)品2024年中報(bào)和2023年年報(bào)披露的主要持有人數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，券商、保險(xiǎn)、公募基金、私募基金等機(jī)構(gòu)投資者整體增持REITs。本輪REITs行情、機(jī)構(gòu)增配態(tài)勢(shì)的驅(qū)動(dòng)因素主要有三點(diǎn)：第一，公募REITs行至低位后超跌反彈；第二，“資產(chǎn)荒”格局下公募REITs穩(wěn)定分紅優(yōu)勢(shì)凸顯；第三，監(jiān)管規(guī)則的改變與較強(qiáng)力度的政策提振。

　　從具體產(chǎn)品看，截至9月19日，2024年以來(lái)共計(jì)有20只REITs基金價(jià)格漲幅超過(guò)10%，其中，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT等7只產(chǎn)品的漲幅超過(guò)20%。產(chǎn)品類型上，上述20只產(chǎn)品中，有5只為保障性租賃住房REITs，且中金廈門(mén)安居保障性租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT的價(jià)格漲幅位居全部REITs的第一、二名，分別為28.76%、27.53%；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs分別有5只、4只、3只、2只、1只。

　　倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs價(jià)格在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)羸弱，華夏深國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的年內(nèi)漲幅墊底，分別為-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　開(kāi)源證券認(rèn)為，債券市場(chǎng)利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯將繼續(xù)演繹，REITs作為高分紅、中低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，在政策力度加強(qiáng)以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，將持續(xù)提升配置性價(jià)比，板塊具備較好的投資機(jī)會(huì)。

　　對(duì)于后續(xù)表現(xiàn)，華泰證券認(rèn)為，REITs在今年已累積一定漲幅，8月初REITs經(jīng)過(guò)九連陽(yáng)后，指數(shù)有所回調(diào)、部分機(jī)構(gòu)止盈，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換背景下，基本面仍是重點(diǎn)，保租房、能源、環(huán)保相對(duì)穩(wěn)健，對(duì)部分業(yè)績(jī)不及預(yù)期的產(chǎn)業(yè)園、物流園、高速需保持謹(jǐn)慎。

　　對(duì)于今年表現(xiàn)較好的保障性租賃住房REITs，平安證券分析，一方面是因?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房REITs基本面優(yōu)質(zhì)，另一方面是供給相對(duì)較少。目前看，有可能對(duì)保障性租賃住房REITs形成沖擊的事件是供給增加，因此，若該類REITs持續(xù)走高并與市場(chǎng)估值偏離，需關(guān)注供給落地的時(shí)點(diǎn)，保障性租賃住房REITs的波動(dòng)性有可能增大。

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