房貸利率見底信號？多地首套房貸重回“3字頭”

　　作者：安卓

　　“明天開始，廣州執(zhí)行房貸利率3.0%下限！今天申請還可以2.85%。”從昨日(11月6日)下午開始，就已有貸款中介陸續(xù)通知客戶，有需要的趕緊“上車”。

　　值得注意的是，10月底以來，已有包括武漢、長沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內(nèi)的多地相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸重回“3字頭”。

　　對此，專家分析認(rèn)為，此波上調(diào)潮，應(yīng)是房貸利率見底的信號，而非收緊。

　　多地回調(diào)房貸利率

　　自上月LPR(貸款市場報價利率)下降25個基點(BP)后，國內(nèi)房貸利率普遍步入“2”字頭，甚至出現(xiàn)了低至2.65%的利率，這也成為有史以來國內(nèi)房貸利率錄得的最低紀(jì)錄。

　　比如，調(diào)整之后，北京、上海、深圳首套房貸利率3.15%(LPR-45BP)，二套房貸利率為3.35%(LPR-25BP)或3.55%(LPR-5BP)。廣州主流首套房貸利率為2.85%，即LPR-75BP。

　　其他二三線城市也持續(xù)下調(diào)房貸利率，福州首套、二套房貸利率為LPR-65BP，即2.95%；太原首套房貸利率為3.00%，二套房貸款利率為3.30%；佛山首套房貸利率為2.95%，即LPR-65BP政策，最低可以申請2.9%；另外，長沙、武漢、杭州首套房貸利率在此輪LPR下調(diào)后均降至2.95%左右。

　　不過，破“3”還不到半個月，就有城市傳出回調(diào)房貸利率。

　　早在10月底，武漢就傳出房貸利率全面上調(diào)，其中，首套房貸利率從2.9%調(diào)整為3.1%，二套房貸利率從3.075%調(diào)整為3.325%。

　　11月5日，長沙傳出接到銀行通知，從11月5日起，各銀行新接單房貸利率定價不低于3.0%。11月6日，消息稱，蘇州房貸利率重回“3字頭”，多家銀行執(zhí)行最低房貸利率3.0%。

　　11月7日，南京、廣州、佛山、東莞等地均傳出房貸利率不低于3.0%的消息，其中，中國銀行工作人員稱，從當(dāng)日起，廣州地區(qū)新增房貸利率將按照3%執(zhí)行。

　　事實上，今年年初，也曾有城市回調(diào)房貸利率，比如，一季度末，石家莊首套房貸利率從3.45%上調(diào)到3.75%，其依據(jù)的是人民銀行、原銀保監(jiān)會于去年年初發(fā)布的首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，根據(jù)該機制，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

　　而今年5月17日，中國人民銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，商業(yè)性個人住房貸款利率的定價權(quán)下放至各個銀行，中國人民銀行各省級分行自主確定是否設(shè)定利率下限及下限水平(如有)。

　　“所以，政策上對于房貸利率上調(diào)沒有作出規(guī)定，這波上調(diào)應(yīng)理解為房貸利率基本見底，而不是房貸利率政策收緊�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進說。

　　上調(diào)背后的邏輯

　　嚴(yán)躍進認(rèn)為，目前的上調(diào)動作，一方面是緣于公積金貸款利率和商業(yè)房貸利率之間產(chǎn)生了倒掛；另一方面是緣于銀行對于息差管理的考量。

　　隨著房貸利率的持續(xù)下調(diào)，商貸利率與住房公積金利率之間出現(xiàn)了大面積重合。比如，作為房貸“天花板”的北京、上海、深圳，首套房貸利率已經(jīng)低于5年期以上住房公積金貸款二套房利率(3.325%)，其余城市的首套房貸利率朝著5年期以上住房公積金貸款首套房利率(2.85%)進發(fā)；而廣州最低首套房貸利率已經(jīng)低于5年期以上住房公積金貸款首套利率20BP左右。

　　為此，市場人士多次呼吁調(diào)降公積金貸款利率。

　　另外，隨著“9·24”新政的落地，銀行的息差管理難度再次提升，在三季報業(yè)績發(fā)布會上，多家銀行對此有所提及。

　　比如，興業(yè)銀行管理層表示，存貸款利率下調(diào)等政策將對商業(yè)銀行明年凈息差產(chǎn)生影響。考慮到現(xiàn)在已經(jīng)是四季度，上述政策對今年凈息差影響可控，根據(jù)興業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債測算，整體影響應(yīng)該在1BP左右，展望明年，“9·24”后的一攬子金融政策將對商業(yè)銀行明年凈息差產(chǎn)生較大影響。綜合測算，預(yù)計將影響興業(yè)銀行凈息差下降12BP。

　　而且，隨著新政的落地，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極信號，尤其是10月份以來，新房和二手房成交大幅增長，大城市土地市場也出現(xiàn)回暖。

　　“通俗來說，銀行上調(diào)房貸利率更有底氣，這和房貸業(yè)務(wù)量增加、銀行適當(dāng)?shù)睦麧櫩紤]有關(guān)�！眹�(yán)躍進說。

　　“我理解還是為了兼顧商業(yè)可持續(xù)性問題�！毙菆D金融研究院副院長薛洪言對記者分析說，此前大幅調(diào)降房貸利率加點幅度，目的是刺激地產(chǎn)銷售，更好地穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)房價。

　　“但問題是，當(dāng)LPR處于高位時，較大的減點幅度是沒有太大問題的，房貸絕對值依舊處于相對高位，商業(yè)層面是可持續(xù)的；但隨著LPR一降再降，參照之前的減點幅度定價，銀行會面臨業(yè)務(wù)不賺錢的問題，回調(diào)就是必然選擇。”他分析說。